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交房产生纠纷怎么办?交房常见六大问题和律师点评 | 实用

交房产生纠纷怎么办?交房常见六大问题和律师点评 | 实用

2017年12月01日来源:房地产那些事儿行业动态责任编辑:xining

现象一:逾期/延期交房

开发商逾期交房应依约承担违约责任

交房延期是房屋交付中最容易出现的问题,由于交房延迟,开发商将支付高额的违约金,一般来说约为已交房款的万分之几(视双方约定)。因此一些开发商就在没达到交房条件时匆忙交房,引得消费者愤而反抗,要求一个公道,而另一些开发商则是推迟了交房时间,却以“不可抗力等原因”为借口拒绝支付。

律师点评:

购房者与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,只要没有违反法律、行政法规的强制性规定,就是合法有效的,双方应全面履行合同约定的义务。一旦开发商逾期交房(除不可抗力原因以外),就应承担违约责任,即开发商应向购房者支付逾期交房的违约金

现象二:开发商强制交房主要表现:

房屋质量不过关,强逼业主签订收房协议

苦等多年,终于等到开发商交房的时候了,却发现开发商根本没有通过相关部门的验收,更气人的是,虽然没有拿到《综合验收备案证明》,开发商强迫业主签订收房协议。

再看看小区内,建筑垃圾随处可见,当初宣传的如诗如画的园区景观,更是验证了那句“天鹅吃完水里的鱼飞走了”的笑话。再则,在交房的过程中,因 为房屋某些方面的质量问题:如墙面有裂痕,承诺的精装户型变简装等,开发商要求必须在签订收房协议后才给予处理。对于这些霸王条款,律师有什么更好的建议呢?

律师点评:

所有的商品房在交付业主之前,必须是取得“两书一证”,即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书,以及竣工备案证明,方可通知业主 前来收房。在开发商未取得“两书一证”情况下,强制业主交房的,并不构成法律意义上的交房,即便是业主签订了交房协议,开发商也属于延期交房。

此外,在没有取得“两书一证”的情况下,也不建议业主签订交房协议,因为一旦业主签订了交房协议,原本业主应当享有的利益也会遭到损失。

现象三:物业纠纷处处显现

主要表现:电梯频频出问题、水电经常闹意见

水费、电费晚交了两天,物业就给业主停水、停电,小区内60多部电梯3个月故障千余次,电梯屡次自动下坠,致使业主受伤,甚至部分电梯自小区业主入住后,始终处于停滞状态,打电话给电梯维修人员,电话始终无人接听,物业前台也没有人员值班……电梯的质量问题固然令人担忧,但是物业人员的工作态度,更令业主寒心。

律师点评:

物业仅仅是供电公司、自来水公司代理收电费、水费的部门,并没有权利对业主进行停水、停电的处罚,这种做法是不合法的,业主有权对物业公司的做法提出疑义。

此外,在业主入住后,建议立即成立业主大会或者是业主委员会,在与物业公司发生利益冲突的时候,可以通过业主大会或者是业主委员会与物业公司进行交涉沟通,如果大部分业主对物业公司感到不满的时候,可以通过业主大会或业主委员会与该物业公司解除雇佣合同,并寻找新的物业公司。

现象四:交房质量不过关

房屋质量问题无疑是购房者最为关心的问题,比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是,很多房子刚交付的时候,并没有裂缝,即使有也往往已被全都抹平,数月甚至一两年后才会慢慢显现,但到时候,权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。

律师点评:

1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品,应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》,该条例第32条规定:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验,经核验,确属主体质量不合格的,购买人有权退房。”申请鉴定单位鉴定房屋质量,如主体结构质量不合格,出售方构成根本违约,购房合同应该解除,出售方还应当依法承担赔偿责任;如房屋主体结构质量合格,只是存在房屋质量瑕疵,出售方不构成根本违约,购房合同不应解除。

2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定:“房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定,承担商品房保修责任。”对于房屋质量瑕疵,售房方有维修之附随义务,还应当依法承担赔偿责任。因此,保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时,业主可以要求开发商进行维修,直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费,由于质量问题给业主造成的损失,开发商也应承担赔偿责任。

现象五:擅自更改规划设计

擅自更改规划须承担相应责任

比如:违规加盖楼层、随意更改业态;原本应该是12层的商品房,结果收房的时候,发现自家的楼顶上又多了几层,结果就因为多了这几层,在办理房屋的房产证时就成了老大难。原本应该是公用绿地,结果却多加盖了一栋楼……为什么明知道改规划后会产生如此多的难题,还是有开发商顶风而上呢?之所以出现这种情况,主要还是由于利益的驱使导致的。与高额的利润相比,违规建设导致的房产证逾期费用根本不算什么。

再如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、没有采取节能墙体等。还有一类是配套设施没有到位或者更改,如开发商擅自将中心花园缩水,原先承诺的绿地改造成了篮球场等设施,将承诺的彩色园艺地砖变成了柏油马路以及改动了楼盘的外立面颜色等等。

律师点评

其实大多案件都在交房验收时集中爆发。开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施的初衷,主要还是在于利益方面。

1、在楼盘预售过程中,开发商是不能随意更改规划的。如果有更改,必须通知所有业主,并征得业主的同意方可。否则,即使开发商征得规划部门同意变更,从合同的意义上讲,也属于对购买楼盘的业主们的一种违约行为。对于这种违约情形,业主们可以要求开发商按照原规划履行购房合同恢复原状,或者要求给予损失赔偿,而具体赔偿标准可视违约程度而定。此外,如有重大规划变更的,则属于根本违约,业主们可以要求同开发商解除购房合同并退房。

2、购房者在购房之前,除了查看开发商的五证是否齐全外,还应该到建委查阅开发商五证的具体内容,如小区内共有几栋楼,每栋楼都有几层, 楼座是怎样分布的、公共设施的规划安排等等。此外,购房者在看房的过程中,不应该仅仅查看楼盘的五证的复印件,如果条件允许,最好是查看五证的原件更有保 障一些。同时也要看清楚自己选择的楼座的证件是否齐全。

3、至于占用公用绿地加盖楼房的情况,这属于开发商侵占了业主的公共利益,开发商必须在经过相关部门的审批后,还应该征询业主的同意,并且同意的业主的人数必须达到2/3以上,才可以进行加盖。

同时,对于那些对购房相关知识不是很了解的购房者,也可以聘请专业人士或者是律师陪同一起进行办理。

律师点评:

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

现象六:面积缩水,比预售面积要小很多

超3%部分可提出双倍返还请求

对于期房而言,预售时的面积都是根据设计预测的,与房子造好后实际测量出来的面积总归有些误差。这一点买房人肯定可以理解,在一定范围内的误差也能够接受。但面积差得太离谱,买房人肯定难以接受。这就需要买房人在签约时与开发商事先做好约定,而且要细致约定,别让开发商钻了空子。


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