长河税务：房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点

企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。

房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。

一、预缴

首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！

案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:

实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)

应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)

填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。

二、汇算清缴

那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。

研读该例题前需注意以下几点:

1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。

2.国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，即按扣减3%预缴增值税还是扣减5%的增值税企业可以选择，本题目按不含税的收入为基数，但实务中有些地方税务机关强制企业按只扣减3%预缴增值税的方式计征。

3.预售房款印花税方面计税基数是否按含税价实务中各地税务机关执行不一，理论上如果销售合同中未分别列明房款及增值税应全额纳，如分别列明则应按不含税的纳，本案例按含税预售房款计算。

4.有关其他调整事项如福利费、职教费、工会经费等的计算同一般企业汇算清缴，有关房地产税收政策均不在此做赘述，可查阅长河税务公众号往期文章，均有详细解读。

案例二：石家庄某房地产企业有本市一个正在开发的老项目，增值税适用简易计税。企业所得税在地税缴纳且按季预缴，2017年前三个季度预售房款315万元，第四季度预售房款105万元，计税毛利率前三个季度15%，第四季度25%。销售费用列支广告宣传费5万元（上年度广告宣传费超列10万元），管理费用列支招待费5万元，会计利润-12万元, 以前年度可弥补的亏损20万元(不考虑其他调整事项)。计算过程如下：

1.销售未完工产品预计毛利额：315/(1+5%)*15%+105(1+5%)*25%=70（万元）

2.实际发生的税金及附加：

城建税、教育附加及地方教育附加：

（315+105）/(1+5%)*3%*(7%+3%+2%)=1.44（万元）

土地增值税：（315+105）/(1+5%)*2%=8（万元）

印花税：（315+105）*0.05%=0.21（万元）

合计1.44+8+0.21=9.65（万元）

3.广宣费调整：

税前列支限额: （315+105）/(1+5%)*15%=60（万元）

本年5万元未超标准列支，上年超列10万元在本年转回做调减处理。

4.招待费调整：

税前列支限额：（315+105）/(1+5%)*0.5%=2（万元）；5*60%=3（万元）

（按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的5‰。）

招待费超标准列支：5-2=3（万元）

5.纳税调整增加额：毛利额70-税金及附加9.65+超标招待费3=63.35（万元）

6.纳税调整减少额：上年在本年度转回的广宣费10万元

7.应纳税所得额=利润总额-12+纳税调整增加额63.35-纳税调整减少额10-弥补以前年度亏损20=21.35（万元）

8.应纳所得税额=应纳税所得额21.35*税率25%=5.34（万元）

填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（A类）时其他栏次正常填报，房地产特殊调整事项在“A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”填列，其中第23行“销售未完工产品的收入”栏次，填写不含税的预售收入400万元，第24行“销售未完工产品预计毛利额”栏次，填写70元，第25行“实际发生的营业税金及附加、土地增值税”栏次，填写9.65万元， 第22行“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）”栏次，填写60.75万元。