购买房屋未过户却遭查封，买方该如何维权？

单位｜恒都律师事务所 商业诉讼事业部

作者｜合同与担保专业组 揭立霞

编者｜恒都微信运营团队

近年，随着房地产业的高歌猛进，房屋买卖合同纠纷也是居高不下。特别是有一类典型纠纷案件，即买方已支付大部分或全部购房款，但开发商因诸多原因被法院查封资产，所出售楼盘亦包含其中，由此引发相关纠纷。

最近李某即遇到该类烦心事。今年3月初，其与本市开发商A签订了《房屋买卖合同》，购买期房一套，已经支付了首付款，同时针对剩余房款办理了银行按揭贷款。7月份，偶然得知，其所购买的房屋所在楼盘全部被B市法院查封！李某甚是担忧：合同是否还能继续履行？如果不能继续履行，该如何向开发商主张维权？相信面对同样的状况，大多数购房者还会提出类似的一大堆疑问：房屋买卖合同是否合法有效？本人作为买方享有何种权利？买方是否可以申请执行异议请求解除查封措施？等等。

一、房屋买卖合同的法律效力

我国《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。目前可以肯定的是，李某与开发商A所签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不存在前述《合同法》第五十二条所规定之法定无效的第（一）至（四）项之情形。如果同时该合同的签订也不违反法律、行政法规的强制性规定，则该合同合法有效，应当受到法律的保护。

什么情况下，李某与开发商A签订的房屋买卖合同可能违反法律、行政法规的强制性规定呢？我国《房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。另外，《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》（法释〔１９９８〕１５号）第44条亦规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。

由上述规定可知，已经被有权机关查封的房屋不能转让。那么，如果李某在与开发商A签订房屋买卖合同前或签订合同之时，该房屋即处于被法院查封的状态，则该合同因违反我国《房地产管理法》第三十八条的规定而无效。根据《合同法》的相关规定，无效的合同，自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

据此，李某无权请求继续履行合同。如果李某在签订合同时不知道该房屋处于被查封状态，或因开发商故意隐瞒了房屋已经被查封的事实，导致房屋买卖合同无效，则李某对合同无效没有过错，合同无效后，李某无权就人民法院的查封措施提出执行异议，但李某可向开发商A主张返还已经支付的首付款或购房款；李某还有其他损失的，如银行贷款的利息损失等，可以一并主张赔偿损失。

二、房屋买卖合同签订在前，房屋查封在后如何处理

上述可能导致房屋买卖合同无效的直接原因，即房屋被有权机关查封在前，签订房屋买卖合同在后。那么，如果房屋买卖合同签订在前，房屋被查封在后，买方又该如何面对房屋被查封的影响呢？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十六条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

由上述规定可以看出，房屋买卖合同签订后，人民法院是否可以对交易房屋进行查封，分两种情形：

一、买方已经支付部分房款并实际占有房屋，但依据合同约定房屋所有权还归属卖方的，人民法院仍然可以查封；如果买方欲继续履行合同，必须先向采取查封措施的人民法院结清全部房款，方可阻却房屋被继续查封；

二、买方已经付清全部房款并实际占有房屋，但还未办理产权过户登记手续的，如果买方对没有办理过户登记手续没有过错，完全因房产出卖人或登记部门的因素，造成所买房屋未进行过户登记，则人民法院不得查封。

该执法精神，同样体现于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）的司法解释文件中。如该规定第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

该规定第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

综上，房屋买卖合同签订后，买方所购房屋被人民法院查封的，买方如果希望继续履行合同，可以向执行法院提出案外人执行异议申请，请求查封法院解除查封措施，同时向法院出示签订房屋买卖合同在先以及其他符合上述足以达到排除执行的条件的证据，特别是同意向人民法院结清依据房屋买卖合同应当支付的剩余房款的意愿。

三、排除所购房屋遭遇查封隐瞒的预防措施

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第九条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产，应当通知有关登记机关办理登记手续。由此可知，人民法院对房屋进行查封的，一般均会通知当地房屋主管部门并办理查封登记手续。

由上述规定，为避免所购房屋处于或将来处于被查封的境地，购房前，购买方一方面可向房屋所在地房屋登记主管部门查询房屋权属状态，查看所购房屋有无被抵押或查封等情况。如有抵押或查封之情形，应谨慎选择考虑是否继续签订合同；另一方面，签订房屋买卖合同后，房屋达到过户条件的，购买方应当尽快办理或督促各方尽快办理房屋过户手续，以免签订合同后办理过户前，购房人所购买房屋被司法机关查封，从而引发不必要的纠纷。