专业版-上海房地产交易税费相关

专业房产交易税费知识

如何区分普通住宅和非普通住宅？

现行普通住宅标准（2014年11月20日起执行）：

1)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

2)单套建筑面积在140平方米以下；

3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

标准见下表：

如何界定房屋是否满5年/满2年？

1)商品房：按照产权证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算（孰先原则）；

2)售后公房、动迁房:以产权证登记日期计算；

3)直系继承或赠与的房产：以原产证登记日为准计算是否满5年/满2年；

4)夫妻变更的房产：以原产证登记日为准计算是否满5年/满2年；

5)加减车位的房产：以原产证登记日为准计算是否满5年/满2年。

如何确定缴税基数？

以税务局核定价或者税务认可的评估公司评估价作为缴税基数（如果网签价格低于核定价或者评估价，可以选择修改网签价格重新签订买卖合同，也可以不修改）。

注：合同价为交易双方在签署的《上海市房地产买卖合同》中协商拟定的价格。合同价不一定等于税务局核定价，也不一定等于税务局认可的评估公司的评估价，所以合同价不一定是缴税基数。

商品房如何缴税？

个人所得税的征收标准如何？

注：按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有：买进的合同价格、买进所缴纳的契税、本次卖出的增值税及附加税、装修费用（≤买进的房屋合同价格10%）、购房按揭贷款利息；

抵扣装修费用及银行利息的备件要求：

1)装修费用：需提供装修合同、装修发票、结算明细清单；

2)购房按揭贷款利息：需提供按揭贷款合同、银行利息清单（主贷人名字、利息总和、物业地址、贷款合同编号、加盖银行业务章）。

增值税及其附加税的征收标准如何？

契税的征收标准如何？

注：契税的首套是指家庭名下无任何房产，包括与他人共有。

居住类房屋的交易费用有哪些？

1)抵押登记费：80元；

2)转移登记费：80元。

什么叫售后公房及房改房？

售后公房：即原来是租赁的公房通过房改后，出售给原承租人，这部分已经出售的公房就叫已经售后公房。

房改房：即已购公有住房，是指国家县级人民政府的规定，城镇职工可以按照成本价格或者是标准价格购买公有住房。

售后公房、房改房出售时如何缴税？

非居住类房屋（以下简称“非居类”）的税费如何缴纳？

业主方需缴纳哪些税费？

1)增值税=（核定价-买入价格）÷1.05×5%；

2)附加税=（核定价-买入价格）÷1.05×0.6%；

3)印花税=合同价×0.05%；

4)土地增值税=增值额×税率-扣除合计×速算扣除系数；

①扣除合计：买入价格+买入契税+附加税+本次印花税+评估费+折旧费；

②增值额：卖出-增值税-（扣除合计）；

③折旧费=买入价格×5%×年限；

④增值率=增值额÷扣除合计；

5)个人所得税=（核定价-买入价-土地增值税-增值税及附加税-买入契税-评估费-印花税）×20%。

客户方需缴纳哪些税费？

1)契税=（核定价-增值税）×3%；

2)印花税=合同价×0.05%；

3)交易登记费：550元；

4)抵押登记费：550元。

直系亲属间继承或者赠与会产生哪些费用？取得新产证以后再出售时税费如何缴纳？

赠与房产会产生哪些费用？

继承房产会产生哪些费用？

直系亲属间继承/赠与房产后再出售时如何缴税？

公司产权的房屋出售如何缴税？

1)增值税：（本次合同价-买入价）÷1.05×5%；

2)增值税附加：（本次合同价-买入价）÷1.05×0.6%；

3)土地增值税=增值额×税率 - 扣除合计×速算扣除系数；

①扣除合计：买入价格+买入契税+附加税+本次印花税+评估费+折旧费；

②增值额：卖出-增值税-（扣除合计）；

③折旧费=买入价格×5%×年限；

④增值率=增值额÷扣除合计；

4)预提所得税：（本次合同价-买入价）×10%（境外公司）；

5)房产税：买入价×80%×1.2%×年限；

6)印花税：本次合同价×万分之五。

公司名义购买房屋需要缴纳哪些税费？

1)契税：（核定价-增值税）×3%；

2)印花税：本次合同价×0.05%；

3)交易登记费：550元（非居），80元（居住）；

4)抵押登记费：550元（非居），80元（居住）。

契税有哪些优惠政策？如何计算？

1)出售售后公房前后一年内，出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女购房，可申请享受契税减免优惠；

计算：再买房需要缴纳的契税=（再买房的网签价-卖房的网签价）×再买房的契税税率【若买房的成交价低于卖房的成交价，则契税全免，差额部分不可以继续使用】；

2)上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房产享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用）；

计算：若新网签价格大于拆迁补偿款，按照差额缴契税；若拆迁补偿价格大于网签价格，免征契税（差额部分可以继续使用）。

房产税相关政策

房产税政策的出台时间、起征时间、缴纳时间分别是什么时候？

1)房产税政策的出台时间：2011年1月28日；

2)房产税的起征时间：产证登记日期的次月开始征收；

3)房产税的缴纳时间：每年12月31日前缴纳。

房产税的征收对象是谁？房产税过期不缴纳是否会产生滞纳金？

1)房产税的征收对象是起征时间后在上海购入新建商品住房、存量房的且不符合免征条件的购房人；

2)房产税过期不缴纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。

房产税的税率是如何规定的？

上海房产税的税率分0.4%、0.6%；

1)新购入房屋的单价≤51820元/平方米的，税率为0.4%；

2)新购入房屋的单价＞51820元/平方米的，税率为0.6%。

房产税的计算公式是什么？

新购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率。

上海家庭房产税应税面积计算公式是什么？

1)原有住房面积+新购家庭名下住房面积＜家庭人数×60平方米，应税面积=0；

2)原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60平方米，如果原有住房人均面积≥60平方米，应税面积=新购住房面积；如果原有住房人均面积<60平方米，应税面积=(新购入住房面积+原有住房面积)- 家庭人数×60平方米。

沪籍人士房产税免征条件有哪些？

1)上海家庭首套住房免征房产税；

2)房产税政策出台之前同父母（上海籍）共有的住房2套以内（≤2套），再次购入住房属于首套范畴，可免征房产税；

3)上海家庭购买二套住宅的，可以享受人均60平方米的优惠；

外地户籍房产税免征条件有哪些？

1)若持有《上海市居住证》连续满三年或积分达到120分，可免征房产税。

2)若持有《上海市居住证》暂未连续满三年的，可先缴纳，待满三年后再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税；

3)若持有《上海市居住证》但积分未达到120分的，可先缴纳，待积分达到120分可申请免征，但不可申请退税。

外籍人士、港澳台人士房产税免征条件有哪些？

1)外籍人士在上海的“居留许可”连续满三年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满三年可先缴纳，待满三年后再申请退税，或持有B类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征；

2)台湾人士在上海的“居留签注”连续满三年并在有效期内的，或持有连续满三年的税单/社保/就业证都可以直接申请免征，若未满三年可先缴纳，待满三年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税；

3)港澳人士持有连续满三年的《港澳居民暂住证》/税单/社保/就业证都可以直接申请免征，若未满三年可先缴纳，待满三年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税。

上海人申请同住人减免房产税的条件

上海人申请同住人减免房产税的条件有哪些？

1)同住人为申请人的父母或成年子女；

2)同住人为上海户口；

3)同住人在上海无居住类产权房屋；

4)同住人和申请人的户口须在同一户口簿或者在申请人的产权房/新购住房内。

同住人可以享受多少面积的房产税减免？

同住人可以享受人均60平方米的房产税减免。

多人共有的居住类产权房，在出售时税费如何缴纳？

注：下面以产权人两人为例对该政策进行讲解，如实际大于两人，则按照以下所述算法以此类推。

多人共有的居住类产权房，在出售时增值税及其附加税如何缴纳？

例：已知王明于2011年买入一套住宅，买入价200万元，后于2016年1月通过买卖的方式将其成年子女王小明加入产证，价格为300万元，产权比例为王明30%，王小明70%，现由于家庭原因准备以800万元出售该房，请问本次出售如何缴纳增值税及其附加税？

解答如下：

多人共有的产权房，在出售时如何缴纳个人所得税？

出售一人独有居住类产权房税费如何缴纳？

出售一人独有居住类产权房的增值税及其附加税如何缴纳？

例：业主高超准备出售名下一套公寓，据悉该房产是其在2010年以200万元的价格买入的，原产权人为高超和他的成年儿子高小超，份额约定为各50%，后由于高小超需要另购房产，遂将该套房产的50%份额于2016年3月以买卖的方式转让给了其父亲高超，转让价格为400万元，现在业主高超准备以900万元的价格出售该套房产，请问增值税及其附加税应该如何缴纳？

出售一人独有的居住类产权房的个人所得税如何缴纳？

多个家庭共同购买同一套居住类房屋的契税如何缴纳？

注：以下以两个家庭共同购入同一套房产对知识点做讲解。

例：已知贾欣欣与其男友曾昕秦（二人均为沪籍）准备于2017年12月30日登记结婚，二人商议准备于结婚前在内环内购买一套婚房，二人均登记在产证上，份额各半。本次二人欲购入的这套房产不满两年，面积为130平方米，本次售出的核定价为1000万元整。另已知贾欣欣名下在限购前和父母在普陀区共有一套住宅，男友曾昕秦名下无任何房产，请问贾欣欣和曾昕秦本次购房契税如何缴纳？