离婚的婚前房产分割，有两类情况容易模糊，我们今天来说说透

今天老棕衣看到欧神写的一篇关于离婚房产分割的微文，说的是夫妻离婚时，婚前房产如果分割补偿。欧神的意见是，婚后共同还贷的利息部分一家一半，本金不算。如果按照欧神的说法，房屋作为婚前财产，在离婚时分割时，房屋的增值收益不计算。

大神写得很好，直击痛点，畅快淋漓。但目前关于离婚时婚前购房婚后继续按揭还款的房产分割，还是有点说不清道不明。这个话题很敏感很头疼，但的确需要面对。今天干脆就把它说说透，道道明。

我们知道，法律的解释和执行，都是以理性和事实为基础，一刀切下去，干干净净。比如说抢劫罪就是抢劫罪，绝不可能是盗窃罪，更不可能既是抢劫又是盗窃。

但至于抢劫罪判七年还是十年，这个视情况而定，只要在司法解释内，都有余地。

所以，先定性，再定量，是司法审判的常态。不可能倒过来。婚前财产离婚分割司法解释就是先定性。

我们先看看什么是婚前财产。婚前财产，顾名思义，也就是说一方所有的财产，是结婚前所得。

我们现在处理离婚时婚前房产分割时，通常会碰到两种情况。

第一种情况。一方婚前买的房产，但是属于按揭贷款的，婚后有一段时间是继续按揭还款的，应该属于夫妻共同还款，那么房产是不是有一部分就属于夫妻共同财产呢？

第二种情况，一方婚前买的房产，婚后增值了，那么增值的部分属于婚后收益喽，也属于夫妻财产吧？

回答问题前，我们来看看哪些属于夫妻婚后共同财产，婚姻法有规定的呢。

《中华人民共和国婚姻法》第十七条明确规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

1.工资、奖金;

2.生产、经营的收益;

3.知识产权的收益;

4.继承或赠与所得的财产;

5.其他应当归共同所有的财产。

了解了这个以后，我们继续探讨这两种情况。

第一种情况，婚后继续按揭还款。

其实婚前某一方购买的房产，在结婚后，是不在夫妻共同财产的这5列里面的前4列里面的。第5点没说清楚，没说清楚的如果双方僵持不下就等法院判决吧。至少在前4点里面，还是不属于婚后财产的。

为什么呢？我们来分析一下婚前买房的过程。

首先一方付首付，签署购房合同，然后房管局鉴证，然后办理银行按揭，然后银行下款，然后交房，然后面积补差开发票，然后办理产权证土地证（或者不动产登记）。

是这个流程吧，老棕衣卖了十几年房子这点不会错吧。

好了，其实从法律上说，钱房两讫，就算交易完成，一手交钱一手交货，你不算交易完成难道还算交易没完成么？并且，钱房两讫以后，还有产证一本。

那你说，你按揭了，这本产证就不完全是你的。不是吧，就好比你买房，钱不够，找个人接了钱把房款付了，你就可以说这个房子的产权有借钱人的一部分么？说不通吧。

一码归一码。

不服么？我们再理论一下。你到银行按揭，是不是把你自己的房子作为抵押呢？是的吧。试想一下，如果你首付30%，按揭70%。按照你的理论，你只有30%的产权是吧。但是银行凭什么用你的30%的产权来按70%贷款呢？这说不通吧。

其实，银行是按照你100%的产权来打个折，按70%的比例给你办按揭贷款。也就是说，你是用100%的产权来向银行贷款的。

所以，不管你找银行借钱，还是找亲戚朋友借钱，总之，你和开发商之间，一定是钱房两讫。开发商拿到全款，你拿到房子的全部产权。只不过，你还背上了一部分债务。

退一万步来说，如果有一天你还不起按揭了。银行按照按揭协议，可以处置你的产权，就是卖掉，卖掉的钱扣除欠银行的钱之后，还会换给你。

比如说，你房子买来100万，按揭70万，还了20万，你不还了。银行可以把你的房子卖掉，如果行情好可以卖150万的话，银行拿走50万加上利息什么的，多余的还必须要还给你。

所以结论就是，不管你怎么买房的，能办的来产证，房子就是你自己的，和债务无关。还是一码归一码。

如果你婚前买的房子是100%产权，那么，房子100%就是婚前财产，当然，如果你按揭贷款或者借款，也都属于婚前债务。非常清晰，没毛病。很多人只盯着婚前财产，不看婚前债务，都是片面的。

那么如果不算婚后财产的话，如果的确是婚后夫妻共同还款，那怎么清算呢？看看司法解释。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

司法解释是双方协议处理。什么叫协议处理，就是离婚夫妻商量着办。但这里面最重要的，就是司法解释没有明确这种情况下婚前财产必须分割，只是必须商量。也就是说，你坚持分割，找不到法律直接支持；坚持商量，法律支持。但商量的结果是什么，就不知道了，也没法预测，更没法通过法律判定。

这个就是一个模糊不清的地方。但是如果你可以举证，你是独立用自己婚前所得还款，或者自己父母帮助自己还款，并没有夫妻用婚后财产共同还款，如果法院支持，那么也就不必协商了，直接算婚前财产。

但是按理来说，不管是否婚后用共同财产还按揭，都与婚前财产无关，只与婚前债务有关。财产的性质没有变，债务的量变了。于情于理，持有婚前房产的一方，都应该给予另一方与补偿，但是补偿的性质与产权无关，只与债务有关。

各位如果碰到类似情况（当然最好别碰到），可以按老棕衣的思路去和法院说一下，没准有用。

第二种情况，婚前财产婚后增值，另一方有份么。

可能绝大多数人都会认为这婚后增值部分理应属于夫妻共同收益，也就是说增值收益的部分，属于婚后财产。但是我们看到，婚后财产里面的前4点，也并没有这部分。因为房产增值，并不是经营所得，因为你没有营业执照啊。

高院关于婚姻法解释里，对于婚前买房，婚后共同还贷，房产增值部分，是这么说的。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

我们来分析一下：

规定了前提是婚后用夫妻共同财产还贷的，才可以协议处理。如果婚后是一方婚前财产或者其父母帮其还贷的，还是没有商量的余地。

比如说，小张婚前买房，办理按揭。但是按揭还款一直是其父母帮忙还，并且有银行转账流水，这张银行卡也不是其工资卡，或者小张爱人也没有往里面打钱。那么，这种情况，就不会被认定为夫妻婚后共同财产还贷。

再比如说，小张婚前买房，办理按揭。按揭100万，但是小张还款卡里面有超过100万的现金余额，且婚后没有打钱进去，一直是这张卡扣房贷。那么，这张银行卡里面的钱，是婚前存的，前婚后没有再打钱进去，这里面的余额就可以被认定为小张的婚前财产。既然是婚前财产一直还贷，也就是说和婚后夫妻共同财产还款没关系了。那也就和小张的爱人没关系了。

当然，如果这张银行卡，小张爱人也经常打钱进去，或者婚后小张的工资卡也是这张卡，那就说不清了。都进一个池子里了，你能说，这池子里的水，哪一部分是婚前财产，哪一部分是婚后财产呢？既然说不清楚，就无法证明没有用婚后共同财产还款，无法举证，就协商呗。

婚姻法第三十九条第一款。

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

也就是说，如果夫妻双方婚后用共同财产还贷款，离婚时如果协商不了，那么按照这个第三十九条。由人民法院对于婚后增值部分向照顾子女和女方权益的原则判决。

好吧，孩子要享受增值，同意。亲生的嘛！

女方要多照顾一点，绅士们一般会同意，其他人不一定会同意，但也没办法，法院会这样判。

但是婚后房产增值部分离婚时平分或者给女方多一点，老棕衣也有点另类的想法和大家分享一下。

我们平时说投资投资，说的就是买入一样的东西，这个东西有增值的潜力，可能过了一段时间，这个东西的价值会上升。

房产也是一样，现在的房产的确是一种可投资的资产，除了居住以外，升值后出售，也可以赚很多钱。它是一种可以变现的资产。

那么当我们投资买入时，其实我们这时候付出的代价，是包括现在的房产加上后期不可预测的价值浮动结果的。

就像你买了股票，这个股票就包括以后的涨跌的结果变量。这个道理，就是你既然买了，就要对你买的东西日后的价值变化负责。涨了你可以享受账面收益，跌了，你也必须承担账面损失。

同样，你在婚前买了房，房子日后涨了，你就可以享受房屋价值增值的收益，但是，万一房子跌了，你好像也必须承担账面损失吧。你不能说，好的结果我要，坏的结果，我不要。没道理！

回到我们一开始的话题，如果一方婚前买入房产，婚后居然房价跌了，那么离婚的时候，另一方需不需要把账面损失的部分共同承担一点呢？

比如说，男方婚前买了500万房产，婚后共同财产还贷。那么离婚时一看，房产只值400万，账面损失100万。那么，这个100万的账面损失，女方离婚的时候要不要共同承担呢？

用南京话来讲，就是，带你一巴掌呼死！

好吧，老棕衣承认，这个话题是要被女同胞们唾骂的。但是，如果只是婚前房产增值共享，婚前房产损失不共享，好像也不是很公平哦。既然你想获得共同收益，那么风险要共担吧。

好了，今天就说这么多，欢迎来电来函讨论！