2018年，刚需者请挺起你的腰板，坚决使用住房公积金！！！

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导读

昨天（2月3日），武汉市房管局宣布武汉刚需首次购房可享受优先选房"特权"，不少人解读为购房大利好，然而这并不算大招，真正大招的应该是1月15日出台的“武汉公积金“使用再无上限”。为什么这么说呢？

首先，武汉市新年即出的这两条对刚需购房者的保护性措施，都是在落实今年楼市调控“房住不炒”的主导思想，是对于自住型刚需及改善住房需求倾斜性支持。符合本轮调控“房住不炒”的主旨思想。

今年，全国信贷层面形势十分严峻！

01

银行房贷利率未松动

2018年楼市严控基调不变

年初房贷额度宽松，利率松绑已是过去多年银行首套房贷利率的调整规律。不过在2018年开年，银行宽裕的额度没有出现，反而等来了更为严格的一系列楼市调控政策和监管表态。

2月2日，人民日报刊登了题目为“抓住去杠杆这个‘牛鼻子’，切实防范化解金融风险（新知新觉）”的文章。

该文章关于引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险相关表述如下：

引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险。近几年我国居民部门的杠杆率不断上升，主要源于房地产市场的火爆导致炒房行为和住房贷款大量增加。尽管我国采取了房地产市场调控政策，严格控制房地产信贷，提高首付比例，但仍有大量资金流向房地产，在提高居民部门杠杆率的同时也增大了房地产市场风险。因此，有必要建立健全包括房地产市场、银行部门、银行间市场、资本市场等在内的系统性风险防范应对框架。还应对“影子银行”为房地产开发商提供融资的业务进行清理整治；对消费贷款资金严格管理，防止个人消费贷款资金违规流入房地产市场。

在监管高压下，银行和中介的态度都颇为谨慎，没有出现放松的信号。

02

首套房贷利率上浮15%是主流

买房成本更高

在融360监测的武汉14家银行中，截止1月29日，首套房贷利率方面，工行、建行、农行、招商等8家银行执行基准上浮15%，执行基准上浮18%的有1家，上浮20%的有两家，仅有3家执行基准利率上浮10%。

按照等额本息的还款方式，在2017年年初贷款利率八五折优惠计算，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元；按照利率上浮1.15倍计算，以同样的还款方式，累计支付的利息总额约为66.93万元。

这也意味着，今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约20万的利息。

03

首套房贷利率进入上行通道

将保持小幅低速上涨

有研报指出，在2018年严防金融风险、金融去杠杆的政策基调下，预计2018 年整体按揭额度仍偏紧，同时2017年作为居民首付重要资金来源的消费贷等将受到严格管控，房贷利率预计将将会继续保持目前状态呈小幅低速上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进此前表示，从利率数据来看，2014和2015年的降准降息形成了低成本利率。从目前的趋势来看，这一波低成本利率已经开始慢慢走向上行的通道，具体表现为利率会有所提高。

严跃进认为，2018年整个资金方面的成本将会有所提升，对相应的购房需求，尤其是非刚需、非首套的购房需求会有所遏制，从信贷方面来看，房贷利率的提升将是一个大概率事件。

04

保护刚需

2018年公积金扛大旗

1月15日，武汉公积金管理中心出台了几项新的规则，其中最值得关注的是职工及配偶购买首套自住住房办理了住房公积金组合贷款，正常还款6个月以后，可自愿选择提取住房公积金偿还组合贷款中的公积金贷款或商业贷款，新政策将于2月1日起正式实施。

以武汉市2017年冬季平均工资7266元为例，家庭两人收入加起来14532元/月，按照公积金标准为平均工资的24%（个人缴存12%+公司缴存12%）计算，家庭公积金金额约为3488元/月，按照前期标准武汉公积金最高只能贷款50万，每月公积金还款只需要2176元，剩余的约1312元基本就只能睡大觉了，面对现阶段房价上涨后动则一百大几十万的房子来说更多的商贷部分则需要通过现金支出，而刚需这种靠工资为主要收入的购房家庭对于现金还贷是相当敏感的，一旦较多对于生活质量就会产生较大影响。

按照新规公积金剩余部分可以用于组合贷款商贷部分还款，也就是说原本每月公积金里用不上的1312元将可以直接抵消商贷部分月供，减少现金支出，对于家庭来说最直观感受就是每月省了1312元，而且理论上公积金“使用无上限要求”，直到商贷部分还清为止，那么对于购房家庭缓解还贷压力及买房过程中提升购买能力是有很大帮助的。

2016及2017年，武汉连续两年被纳入了房价上涨过快的热点城市，因此，上述信贷层面的紧缩动作在武汉也势必会有所体现。在此前提下，武汉率先出台的“刚需首次购房特权”以及“公积金使用无上限”，将一定程度对冲信贷层面的不利影响。特别是公积金层面，对于工薪阶层缓解购买压力及提升购买力有较大帮助。

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