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房屋委托公证有猫腻,警惕利用法律漏洞的专业炒房

房屋委托公证有猫腻,警惕利用法律漏洞的专业炒房

2018年02月08日来源:芒果法无忧行业动态责任编辑:xining

房屋委托公证有猫腻,警惕利用法律漏洞的专业炒房

委托书公证是指国家公证机关根据当事人的申请,依法证明委托人授权他人以自己的名义实施某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。

房屋委托公证是指卖方将房屋办理产权过户、抵押、代交按揭款、缴纳税费、占有、使用、出租、管理等权利委托给买方并进行公证。买方可凭公证书将房屋过户到自己名下或其他人名下,对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

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例一:李某通过中介向王某购买某处房屋,后依据合同约定王某向李某出具了房屋过户的委托公证书。一年后,李某打算将房屋过户到自己的名下时,发现房屋早已经不是登记在王某的名下。经调查,李某发现王某在出具了委托公证书后不久,又将房屋出售给了第三方,并办理了转移登记。

例二:王某在外地工作,打算卖掉自己位于长沙某小区的一套商品房,于是找到中介公司,中介公司提供买家李某,双方签订了房屋买卖合同,并约定将房屋过户事项委托公证给李某。后王某得知,李某根本不具有购房资格,李某在获得房屋过户的委托公证后以更高的价格将房屋出卖过户给了第三人。

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司法部出台公证机构五不准的措施:公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

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虽然该通知对业主方的权益有了保障,但司法部的通知只是禁止“全权委托公证”,对于涉及不动产处分的委托公证,依然是可以按照“重大事项一次一委托”原则办理公证,所以,我们在处理房屋重大事项委托公证是同样要予以警惕。

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在上述案例一中,买方取得委托公证书,但是房屋过户前,卖方出于利益驱使,另行处置房屋。虽然一般情况下,买方和卖方在办妥委托公证后,买方会要求卖方将房地产权证交其保管。但事实上,这种做法并不能从实质上影响卖方另行出售或者抵押已经办理了委托公证的房屋。

因为,买卖双方虽然办理了委托公证,然而在未办理房屋过户之前,房屋产权仍在卖方名下。委托公证书并不像房地产权证具有“公示公信”的法律效力。如果卖方不诚信,卖方在办理委托公证并将产权证交给买方后,只要自行前往房管部门挂失补办手续,可重新领取新的房地产权证,在取得新的房地产权证后,凭该房地产权证即可出售或抵押给第三方。

而且,上述案例一中除非买方有证据证明卖方与第三方存在恶意串通的行为,才有可能通过诉讼或仲裁方式撤销卖方与第三方的合同,并要求房管局恢复原来房屋登记。

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现在很多炒房客的操作都离不开委托公证这类业务,正如上述案例二,炒房客跟原业主签订买卖协议时约定暂时不过户更名,约定可以由炒房者随意指定房屋的登记权利人(下一手买家)。

炒房者此时会要求业主事先办理委托公证,把购买房屋过户手续的各重大事项委托给炒房客进行后续交易,等炒房者找到下一家买家后,炒房者就直接拿这些公证授权过户到他的买家,且往往通过更高的价格。

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委托公证进行二手房交易的初衷是卖方不能亲自处理房产的相关事宜,委托公证使得交易更加迅捷和便利。然而,在实务中,买房者往往欲通过委托公证的方式降低交易成本、规避限购政策,甚至通过委托公证里的法律漏洞专业炒房。

所以,小编在这里提醒买房者与卖房者在签订房屋买卖合同时,一定要谨慎处理房屋委托公证相关事宜。

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