见微知著——一场土拍，预见成都未来2-3年房价走向

成都土拍价再创纪录！3月12日，成都市公共资源交易服务中心发布新公告，显示主城区再次开闸放地，4宗共计约281.24亩用地将于4月3日进行拍卖出让。其中位于武侯新城板块的宗地起拍楼面价达到了10220元/㎡，再创造成都起拍价新记录。

·净用地面积： 77.4151(亩)

·净用地面积： 51610.05(平米)

·计算容积率： 2

·可开发体量： 10.322(万㎡)

·起拍单价： 1362.6649(万元/亩)

三号宗地位置

据查全成都最高成交楼面价的是17200元/㎡由东原溢价91.11%竞得，而排名第二的正是位于武侯新城。楼面成交价高达17160元/㎡的金茂府项目。当看如此高的起拍价格，距离豪宅集群如此远的距离的时候，笔者首先考虑到的是未来这个项目的售价问题，因为同区域的新希望锦悦楠庭仅拿到11000元/㎡的售价，如果按此价格销售，不会有任何开发商愿意接招，而唯一能解释得通的是里面有值得回味及思考的地方。

首先需要明确的一个原则性问题：市场是逐利场，亏本的买卖谁都不会傻着去做。

就拿近期在售的项目，虽说都受到政府限价政策的管控，但依然是有利可图的，以下为主城区部分项目数据统计，最低的成本及利润空间仍有3600以上，这还不算真实装修核定是否与实际成本一致。

基于以上原则，用以思考本次土拍行为：

首先，土地市场的高企，直观反应的是政府对土地本身的信心，也是对开发商土地饥渴程度的预判，而开发商是否接招，另当别论。

如果说金茂府预售价格将指引政府对今明两年成都房价走势预判的话，那么本次拍卖的两地块将见证未来3年房地产市场的发展。

土地成交结果预判1：如溢价率≤50%成交，即成交楼面价不超过16000元/㎡，那么开发商对未来成都市场并不看好，市场看衰，短期内成都市场价格存在下调空间，部分低地价甚至高地价项目为降低资金成本，将在政府限价调控下，以“价换量”实现现金流平衡。开发商主动降价可能性增加 。

土地成交结果预判2：其次，如50%≤溢价率≤70%，即成交楼面价不超过17000元/㎡，开发商认可政府短期内的调控，同时预计1-2年后，政府调控政府将逐步放开，企业将有更大逐利空间。简单理解就是，2-3年后成都房价将逐步放开，房价仍然将会保持上涨趋势。

土地成交结果预判3：溢价率＞70%以上，即成交楼面价超过17000元/㎡，那么不管是政府还是房企，都对2-3年后的市场非常看后，政策放开的可能性非常大。未来新房房价将全面快速实现现在二手房的挂牌价格。如此，城市人口将彻底分为两种人，一种已经有住房的客户，一种很难买上房的租赁客户。

以上为纯属个人思考，欢迎交流。