「聚焦案例」未及时签订商品房买卖协议，状告开发商“一房二卖”未获支持

年前，大亚湾区法院审理了一宗商品房预售合同纠纷，2017年7月，席某来到法院状告光明房地产开发有限公司（化名），请求被告承担因其“一房二卖”而产生房屋溢价损失39万多元和一倍已付购房款的惩罚性赔偿款8万多元，却未获支持。

案例回顾

2014年10月，案外人刘某与被告光明房地产开发有限公司（化名）签订《商品房认购书》，认购某中兴路一套房。认购书条款明确约定：双方应于签订该认购书七日内签订《商品房买卖合同》，如买方逾期付款及逾期签署《商品房买卖合同》和补充协议，卖方有权在不通知买方的情况下单方面取消买方认购权，并将房另行出售，而无需通知买方，买方所交定金不得以任何理由退还。签订认购书当日，刘某向被告光明房地产开发有限公司支付一部分房款，后陆续支付完首付款8万多元。2015年7月份，被告光明房地产开发有限公司应刘某的变更申请函，将上述房屋购买人变更至原告席某名下，同时，原告席某与被告另行签订一份《房屋认购书》，约定内容与上述房屋认购书确定内容一致，同日，原刘某支付的首期款一并更名至原告席某名下，被告向原告出具一份金额为8万多元房款的收款收据。2016年3月，被告已将该房产另行出售他人。

法院判决

大亚湾法院经审理后认为，原、被告双方签订的认购书性质属于预约合同，双方以此预约合同约定将来订立本合同（即商品房买卖合同）。该预约合同对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款无法且无明确约定，需要在签订本合同（即商品房买卖合同）时协商一致达成。该认购协议书的主要合同义务是原、被告双方依预约合同履行签订本合同；双方未签订正式商品房买卖合同，且双方签订的《房屋认购书》明确约定，买方未能在约定期限签订《商品房买卖合同》的，卖方有权在不通知买方的情况下单方面取消买方认购权，并将房屋另行出售。被告光明房地产开发有限公司于签约期限届满后将涉案房屋另售他人不构成一房二卖，故原告主张赔偿房屋溢价损失和惩罚性赔偿并未得到支持。

法官释法

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。如果《房屋认购书》仅约定了订购房屋的房号、位置、建筑面积、价格及付款期限，明确约定双方需要另行签订《商品房买卖合同》和约定如果双方未能签订正式商品房买卖合同的违约责任；对于房屋的交付标准、交楼时间、办理产权登记、产权过户时间及相应的违约责任等直接影响交易双方权利义务的重要条款未作约定，则不符合将房屋认购书视为房屋买卖协议的情形，因此在这里提醒大家，买家与卖家在签订《房屋认购书》时，要看清约定内容，是否具备《商品房销售管理办法》第六条规定的商品房买卖合同的主要内容，是否还约定了双方需要另行签订《商品房买卖合同》，如果有约定，因积极在约定的期限内与卖家签订商品房买卖协议。

来源/ 大亚湾区人民法院

责任编辑/ ms.卢

编辑/ 月半

校对/ 周董