房产买卖：房产交易过程要避免这些事发生！

买房交易过程中，购房者会面临着诸多风险，作为购房者，怎样才能够以合法的手段维护自己的权益？

1、签合同要看清楚条款内容

如商品房多以预售形式出售，大多数开发商会在开售之前收取意向金或认购费等，数额不等。

一般来说，只有认购了的意向客户才能在开盘活动中进行选房，通常在开盘活动结束后会对认购资金予以返还。但不排除有少部分开发商会以种种原因拖欠或拒绝返还认购费用，那么这时候我们该如何维护自己的权益呢？

点评：从法律上来讲，认购费用其实是不具备法律属性的，也不具备担保和惩罚这一类的性质。

如果没有特殊约定的话，认购费用是可以退还的。如果开发商方面拖延退还，购房者可以选择向相关部门投诉，或者拨打12315进行维权。

如果想走法律途径的话，也可以选择委托律师向开发商发律师函，如果开发商方面依然拒绝协商解决的话，则可以考虑起诉。

建议各位购房者在缴纳认购费用时，可以选择转账的方式并对转账进行备注，以保留完整的证据链。

2、现场买房要了解清楚

现场买房，购房者需要缴纳定金并签订初步的购房协议和定金协议，同时预约时间进行首付款的交纳与房屋买卖合同的网签流程。

点评：“定金”和“订金”其实有很大的不同。购房者与开发商签订协议的时候，合同中必定会写明缴纳的是“定金”还是“订金”。

据《担保法》规定，“定金”是有双重惩罚的性质的。换而言之，如果当时签署的是“定金”合同，那么购房者单方面毁约的话是拿不回已经交纳的“定金”的；如果是“订金”合同的话，或许能获得“订金”的退还。如果说是开发商方面违约，购房者想要追回“定金”赔偿的话，那么“定金”收据与当时签订的定金合同将是重要的证据。

3、网签后毁约了怎么办？

在交纳首付款后，就要进入网签流程了。网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

点评：网签只是在网上对买卖合同进行登记，防止开发商一房多卖的手段。只要买卖双方同意，合同是可以涂销的，房管局方面也不会对此作阻挠。此外，网签后单方面毁约，与拿回首付款其实是两个问题。网签后购房者单方面毁约的话，需要按照合同支付违约金，而违约金的多少法律上并无明确约束，一般按照双方合同约定为准。换而言之，在违约金额小于首付款时是可以拿回部分首付款的。

房贷批不下来，首付还能要回来吗？

网签后就进入房贷申请期，购房者可根据自身情况和楼盘接受的贷款模式进行选择，一般分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款（公积金+商业贷款）。

贷款一般不迟于一个月可以审批完成，随后就进入《商品房买卖合同》备案，此时不管是开发商或者购房者想要再毁约，都可能会面临法律诉讼的后果。但如果贷款批不下来，怎么办呢？

点评：

购房者如果出现房贷审批不过关的情况的话，一般可以归结为以下三种：

1、由于个人信用记录不过关、银行流水不足等可以归结为因购房者个人原因无法通过房贷审批。这种情况下由于购房者一方的过错导致合同无法继续履行，那么可以由开发商一方提出解除合同，在支付违约金后返还首付款；

2、由于开发商一方资产被冻结或资金链出现问题等可以归结为因开发商方面原因无法通过房贷审批。此类情况下可以由购房者一方提出解除合同，购房者可以通过协商或诉讼形式拿回自己的首付款；

3、由于无法归结为双方责任的原因导致银行无法批出首付款。此种情况下可以由双方协议解除买卖合同，并返还首付款，无需支付违约金。

另外，如果不交契税的话，是不能办理不动产权证书的。契税必须按时缴纳，要办理不动产证书则必须结清契税及违约金，如果积累下去会是相当大的一笔罚金。