房产市场套路多，你中过哪几招？

买房难，难于上青天。不仅仅是资金的筹备越来越困难，更在与选房的过程。要知道，房产交易中，随便一个“坑”可能就价值十万，甚至百万。因此，认清市场交易中的套路，无论是投资房产，还是买房自住，都是购房的第一步。

交易市场套路多

第一，二手房市场卖新房，一级、二级市场联动

通常一手房，也就是新房，采取的是在售楼处集中销售方式，是购房者直接从开发商下设的售楼处购买，可以管这种模式叫一级市场。而二手房市场，多由房产中介代理，属于房产交易的二级市场。由于目前的中介门店分布广泛，较之售楼处从推广力度来说有自己的优势，很多开发商，尤其是中小开发商，将大量的新房交中介代理！注意，是大量的！从而达到快速销售的目的。而中介也不是义务劳动者，他们要的提成最高甚至可以返到10个点。这笔费用房企肯定不会独自负担，基本上就转嫁到购房者身上了。

第二，虚假宣传套路多

如果你加了几位中介的微信，那么恭喜你，你的朋友圈将呈现一片“大卖”的形势。无论是开盘认购，还是房产交易大厅，在他们的图片中，总是人头攒动、熙熙攘攘。楼市果然如此火热吗？其实稍加留心就会发现，很多都是陈年老图了，甚至有些中介很不专业的在冬天发了一堆穿着短袖的人抢房子的图片。这些都只能说明开发商和中介，为了卖房已经使出浑身解数。

第三，景观先行

打着花园庭院，别墅享受的旗号，把房子弄的很漂亮，你会不会觉得这房子十分高级？别抱太大希望，树和草是在交房前一个月直接插进去的；面砖的外墙可不一定是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，而且有掉落风险；绿化率，容积率大多都是与实际不相符……总之，眼见为实这个规律让开发商颠覆了。

购房者自身漏洞多

一个巴掌拍不响，如果仅仅指责开发商，而不从消费者自身找原因，最终问题是得不到根本解决的。某种意义上说，商人买房子就是为了赚钱，买房人不具备相关知识难免被套路。

第一，少即是多原则。对于房子，其价值在土地，上面的建筑物增一层减一层对其建筑成本影响并不大，至于装修的好与坏等，更是“多余”的功能。买房，就要回归它的核心价值，能住。比如，房子结构合理不合理，开发商的评价好不好，工程质量有无黑幕，证件是否齐全……这些才是关键问题；然而很多买房人都是看中了景观啊、周边配套等等问题，或者说，是多余的功能。有了当然好，但并不是核心与关键。

第二，贪图大房子

对于普通住宅来说，房子的核心功能集中于卧室、卫生间和厨房，但是现在的诸多房子，却是以客厅作为主打的，最好的采光、最好的布局，都是围绕客厅来的。所以，就有这样一个问题，尽管房子面积大了，但核心功能区并不见增长，那么贪图大房子、大客厅而多支付的费用，无非是为了自己的面子买单。当然，这并不是说我们只住小房子，而是要根据自己的实际需求做好规划。

第三，严控风险

别把自己置于不可承受的风险之上。无需讳言，有的人买房子就是一种个人资产的配置形式，也就是投资。但抱着这样的心态去买房子的人务必了解，没有任何一种投资是没有风险的。当人们力求获得财产性收入时，就得同时承担财产性风险；不留余地去增加贷款，扩大房产规模，看似财富增加了，实际上则是带来了更多的负债，这是不理智的。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。