逐梦鹏程：三四线城市房产投资值得吗？看什么？

一二线城市值不值得买很好判断，一二线城市就那么三四十个，这些城市基本都是一些经济、人口基本面都不错的城市，且还能时不时从中央获得一些政策红利，对于这些城市，肯定值得买，刚需客无需多想。

但三四线城市就不一样了，这类城市的数量太多，全国有三四百个。哪些值得买不是那么容易判断的事情。分析一个三四线城市值不值得买，具体可以用三个参考指标来衡量：

地理位置

我们知道，中国的城市发展离不开政策，中国发展最好的城市，都是一些高级别的城市，比如首都北京，经济、金融、商贸中心上海，国际金融之都香港、经济特区深圳，天津、重庆直辖市，广州、杭州、南京、武汉、成都、青岛、宁波这些副省级城市等。

位于这些中心城市周边的三四线城市，由于受到他们的辐射，长线看都是值得购买的城市。例如东莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉兴、南通、湖州、扬州、绍兴、洛阳、株洲、湘潭等。而且，中心城市能量级别越高，其辐射的三四线城市就越值得购买，比如东莞、廊坊、嘉兴肯定要比洛阳、扬州、株洲、湘潭要强。此外，离核心城市的核心区近的要比远的更值得买，比如在东莞买肯定要比在惠州、中山买更好，在昆山买，肯定要比在嘉善买更好。

人口、经济基本面

在核心城市周边的三四线城市好判断，只要看它与核心城市连接的紧密程度。那么，不处在核心城市周边的三四线城市该怎么判断？那就要看这个城市的人口基本面和经济基本面。

这里说的基本面，是指它们的经济能够稳定增长，人口持续流入。这些数据都可以去地方统计局的官方网站去查看。但有些地方人口数据水分较重。因此，最好以小学生人数来作为城市人口变化的指标，这个数据并非政绩考量的依据，相对来说更真实。根据之前我统计的数据能够发现，人口和经济基本面均表现不错的城市有徐州、盐城、淮安、连云港、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。徐州过去六年人口、GDP、资金总量和财政收入综合增幅排名江苏省第一位。台州、金华经济活力十足，金华义乌的小商品市场，在全国闻名。台州，别看级别不高，但在2017年A股IPO家数区域分布排名中，台州有11家，位于全国前列，经济活力由此可见。其次台州、金华过去六年人口增长也非常不错。

政府规划

政府规划，也是考量一个三四线城市值不值得买的关键因素。比如，雄安新区，在成为“千年大计”之前，谁看得上白洋淀旁边的这三个县城，而如今，想买都买不进，这里的房子已经不允许买卖。

政府规划非常重要。尤其是对于那些不处在核心城市周边，且经济、人口表现一般的城市，这是衡量此类城市值不值得买的关键因素。

比如，江西的九江和赣州，这两个城市在“八纵八横”高速铁路规划中，均占据了两条通道，和许多省会城市占据的数量相当。

再比如，在2月份广东省发布的城市定位中，东莞与佛山定位是特大城市，仅次于广深，中山、惠州、珠海、江门、汕头、湛江、茂名、韶关、清远、揭阳、肇庆规划定位都是大城市。