沈阳房产限购十二问 有没有你要的答案

昨天沈阳发布了一条重磅消息，对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区实行限购政策！！！

本报把这些热点问题进行汇总，你关心的，你想知道的都在这里了！

1、沈阳人，在皇姑区和铁西区各有一套房，还能否在和平区买商品住房？

答：不能，根据新政要求，和平区属于限购区域，本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。

2、外地人，在浑南区持有一套住房，还能否在皇姑区买房？

答：可以。虽然非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。但皇姑区不属于限购区域，所以不受影响。

3、刚刚交了定金，还没有进行网签备案，受本次限购影响吗？政策中明确，商品住房限购认定时间以购房合同网签备案时间为准。新政于4月15日起施行，在此之前备案，不受限购影响。

4、限售区域扩大至全城，对房地产市场影响大吗？调整之前，在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内进行限售，目前扩大至"全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)"，新增区域并不属于热点板块，不会产生太大影响。

5、沈阳人，如果现在有两套，卖掉一套后还可以在限购区域买第二套吗？

答：理论上可行，前提是现有的两套住房是否符合限售政策。按要求，购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。

6、提取公积金后准贷时限调整，是否意味着贷款门槛提高了？

答：可以这么说，以往贷款条件为，6个月内无现金提取公积金记录，调整为12个月内无现金提取公积金记录，准贷时限延长了一倍。

7、一年内办理过租房提取公积金，近期还能贷款吗？

答：根据新政内容，公积金贷款申请条件包括借款人及共同申请人12个月内无现金提取公积金(不含委托还贷)记录，所以不符合申请贷款条件。

8、个人住房公积金贷款额度实行资金流动性系数调节，是什么意思，对购房者有什么影响？

答：个人住房公积金贷款额度与公积金资金使用率挂钩，属于动态调节的，资金使用率越高，贷款额度将随之降低。例如资金使用率大于等于95%时，流动性调节系数为0.8，虽然个人贷款最高额度为40万，但乘以调节系数后，贷款额度为32万。

9、在售商品房价格监控指导区域扩大，会有什么影响？

答：外扩区域内所有2017年8月7日前下发商品房预售许可证的未售房源，由于要重新申报商品住房预售价格，将暂停合同网签备案。

10、未售房源重新报价不得超过2018年3月的备案均价，这样做的目的是什么？

答：根据相关政策，最终备案价格不得超过申报价格且下浮不得超过5%，对备案价格不符合条件的商品住房，不予办理商品房合同网签备案。通过政府调控，稳定房价，相当于设定了一个最高限价。

11、我是外地户口，铁西开发区有房子，再想买房是不是得把户口迁过来才可以？

答：如果想买限购区域的商品住房，那就需要先在沈阳落户；如果是非限购区域，不迁户籍也可以买。

12、双方均不是沈阳户口，男方用公积金买了一套房子，已经全款还清有两年，女方无房，现在结婚可以再买一套房子么？

答：非沈阳市户籍居民家庭，在沈阳行政区域内拥有1套住房，按照政策规定，将暂停向其销售限购区域的商品住房。非限购区域可以买。

13、本地人还可以在铁西和皇姑买是吧？

答：是的，铁西皇姑暂不限购。

14、前年长白买一个，去年滑翔买一个，今年买不了了？

答：已在沈阳行政区内拥有两套住房，按照政策，限购区域就无法购买商品住房了。非限购区还能买。

专家分析： 此次调整与市场预期热有关

针对沈阳对沈河区、和平区、浑南区三环以内住宅限购，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受本报记者采访时表示，这与市场预期有点热有关系。

严跃进称，沈阳此次出台限购政策，和此前市场热有关，而且或也和此前大连限购政策有关，从市场预期角度看，会认为沈阳市场的确有点热，所以这个时候都会出台各类收紧政策。而沈阳的调整政策，也与二季度全国楼市政策相吻合。政策谈到了价格监控的内容。

从此次价格监控的范围可以看出，部分近郊区等楼市的价格出现过快上涨，所以监管覆盖面增加，利好市场的稳定。政策提到了限售的范围，这也是因为这部分区域市场过热，存在部分投资投机的需求，所以会有类似的限售政策内容，也是沈阳去库存、控房价、抑投资下的一个重要思路。

政策同时对于住房公积金的贷款额度进行了管控。通过此类流动性系数的把控，有助于真正促进公积金的可持续使用，防范公积金资金不足或过于宽裕等现象，是平衡调整公积金池的重要举措。对于公积金的贷款给予了各类规定，尤其是对提取公积金行为进行了规范，这一点也是为了有效抑制无节制提取公积金的做法，有助于公积金的细水长流的运作。

针对市场的违规查处等政策，严跃进认为，这也是要防范部分开发商借这波沈阳楼市热来违规销售楼盘的做法。政策第七条是最核心的内容，沈阳过去其实是不限购的，但是现在通过三个区域内的限购，有助于市场的稳定。当然限购的要求还不是很高，这为后续政策升级提供了一个空间，即如果楼市再热，那么对于社保缴纳方面的要求会升级。

业内：刚需是主力 短期对房价影响不大

昨日，记者走访了和平区几家房产中介，前来咨询房屋买卖的市民对政策已有耳闻，"我外地户口，在浑南已经有了一套房，在和平区还能买房吗？""限购以后房价能降吗？您说我要不要再等等？"……不少人对限购带来的影响表示关心。

房屋中介的工作人员表示，目前限购令刚刚出台，对房价走势的预判还不明朗，但可以肯定的是对刚需人群影响不大。"如果不是特别刚需的购房者，我们一般会建议再观望几个月。"一家不动产运营总监李奉来说："就像文件中所说的，此次政策调整是为了防止局部区域商品住宅价格过快增长，而对二手房来说，只是在原有限售政策的基础上扩大了限售范围。"李奉来表示，沈阳的市场一直都是以刚需为主，此次的"限售+限购"其实是以稳定市场价格为主要目的，目前看来对刚需购房者影响不大。但具体执行还要看政策落地之后的细则。

某房地产咨询机构总经理夏季表示，不同于2011年的限购，此次没有按环线划分，仅限个别区域，和平、沈河、浑南这些教育、交通资源比较集中，改善型住房比较多，对于一些改善型需求的百姓来说影响较大，可能会增加百姓的观望情绪。对开发企业而言，在沈阳市布局均匀的受影响较小，但一些中小型开发企业，或布局集中在上述区域的企业可能会遭受一些冲击。夏季还表示，未限购区域，如铁西、皇姑等，有可能受此影响，价格、销量可能会有小幅提升，另外一些投资者，也可能将投资方向转向公寓、商铺类产品。 

辽沈晚报记者兰晓玉、王琦、董丽娜