为避税用儿名购房产，遇败家子想收回千难万难

案例描述

广东的张先生在2000年年初创办了一家房地产施工企业，当时在广东省内参与了很多知名楼盘的建设，后来因为甲方欠其施工款，就拿了深圳的一幢住宅楼抵债给他。没想到在随后的年月里，深圳楼盘迅速升值，张先生凭借手中的大量房产，轻而易举地成了亿万富翁。

张先生了解到，国务院近两年已经在研究中国是否开征遗产税的问题，甚至听说深圳有进行遗产税试点的可能性。为了防患于未然，就想干脆提前把家里的房子给儿子，这样也能早点规避这些必将发生的税收问题。

很快，张先生拉着儿子，把自己名下的大部分房屋产权都过户给了儿子。但让张先生没有想到的是，一年后他发现儿子竟然染上了赌博的恶习，每次都是悄悄跑到珠海然后过关去澳门赌博，而且儿子已经偷偷地卖掉了两套房屋作为赌资。

确认这个消息后，张先生如同五雷轰顶，强制要求儿子戒赌并要求儿子必须把房子过户回到自己名下，但此时儿子早已不知去向。但张先生却发现，儿子还是在偷偷地卖房子。眼看着自己毕生的积蓄就毁在了儿子的不良嗜好中，张先生欲哭无泪。他着急地来咨询我们律师，能否将儿子告到法院，把最后剩下的房产要回来。

律师分析

父母赠与子女资产要留个心眼

张先生这个案例充分说明了，父母为了规避遗产税提前将财富赠与子女的最大弊端就是：父母过早丧失了财产控制权，一旦子女败家，父母便只能眼睁睁地任其发展，束手无策。因为已经以赠与方式给到子女名下的财产，在一般情况下，即使起诉到法院也难以要回。

我们在承办客户案件时，甚至还碰到过母亲把房屋过户给儿子，后来母子关系恶化，母亲被儿子及儿媳逐出门外，父母最后连起码的居住权都彻底丧失的悲惨情况。

所以，高净值人士在给子女财富支持时，首先要考虑清楚财富传承控制权问题。因为，按常理来说，传承资产不是一朝一夕可以完成的，往往是在十年甚至是二十年的漫长岁月里，做父母的都要持续给予子女财富支持。而父母的财富情况是在不断变化的，子女的价值观也是不断变化的，当父母给子女财富支持时，一定要事先想到两代人未来的各种情况的不确定性。为规避未来可能开征的遗产税，将所有资产全部过户到子女名下，这种方式风险极高，我们不建议高净值人士这样安排。

解决策略

如何既实现不动产传承，又避免子女败家

这个问题如何解决呢？在为高端客户服务的过程中，我们也探索出了一个两全之策，既尽可能地保全父母的控制权，又不影响父母对子女的财富赠与支持。

我们建议的应对策略是：父母和子女共同持有不动产所有权。

近两年，我们团队碰到很多客户因为担心国家开征遗产税及房产税，而选择通过提前把房屋赠送给子女的方式来降低税收压力。但问题是，父母的赠与不能过于“彻底”，一定要“有所保留”。律师建议：父母与子女可以共同按份持有房屋产权，但父母保留小部分产权比例（比如5%），那么，最后每套房屋的持有情况就是：子女占95%，父母占 5%。

这样做的好处是：第一，父母仍保有该套房屋所有权及使用权，如果子女私自变卖房产、出租房产或是将房产抵押借款，没有父母的签字配合，子女无法独立完成所有手续，这样就保证了家庭资产安全，将子女败家的可能性降到最低；第二，即使日后中国开征遗产税，很可能也仅仅就父母持有的小部分产权价值进行征收，税务压力明显较低，甚至有可能因为父母持有的房产比例价值过低，而免于缴纳遗产税。

综上所述，父母在人生数十年的岁月里，都会源源不断地对子女进行财富支持，而财富支持是一门学问，有着诸多的技巧。当我们打算把亿万身家陆续交给子女时，一定要在专业人士的协助下，提前做出一个周全的方案，然后有条不紊地“照方抓药，照方执行”，保得全家祖孙三代幸福平安！