配套设施未完成致延迟交房 违约金还赔不赔？

　在购置住房过程中，提供住宅小区的配套设施是房产出卖方的义务，出卖方提出的因其他单位配套设施不到位影响工程施工、验收，不能成为其逾期交房的免责理由。日前，潍坊中院二审审理一起出卖方逾期交房引起的民事纠纷案件，判决驳回上诉，维持原判，判定楼房出卖方应按合同约定，向原告王某支付逾期交付涉案楼房的相应违约金。

　　据了解，2009年10月，市民王某与山东某置业股份有限公司签订商品房买卖合同书，从该公司购买位于昌邑市某小区一处居民住房。此后，王某付清购房款30余万元及其他相关费用。根据双方签订合同约定，出卖方山东某置业股份有限公司应当在2011年6月底前交付该房屋，并约定了逾期交房的违约责任。但合同签订后，山东某置业股份有限公司迟迟未向王某交付房屋。双方对由此产生的违约金赔付问题僵持不下，王某一气之下将该公司告上法庭，昌邑法院一审审理了此案。

　　昌邑法院一审审理后依法判决被告山东某置业股份有限公司向原告王某交付所购商品房及车库，于判决生效之日起90日内交付；被告向原告支付依照合同约定的逾期交房违约金。宣判后，山东某置业股份有限公司向潍坊中院提起上诉。

　　在二审过程中，被告山东某置业股份有限公司提出了新的理由——涉案房屋无法交付的原因是有关部门对该小区的配套设施、配套工作没有及时完成，从而影响了工程的施工和验收。该公司和王某签订的商品房买卖合同约定，因有关部门原因影响施工或验收的，可以据实延期，所以并未违约，不应承担违约责任。

　　潍坊中院经审理认为，涉案商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。被上诉人王某作为房屋买受人，其主要的合同义务为依约交付房款；山东某置业股份有限公司作为房屋出卖方，其主要的合同义务为依约交付工程质量合格、配套设施完善的房屋。本案中，山东某置业股份有限公司借用合同条款的理解争议，将小区配套设施不完善属于自己的商业风险，解释为有关单位责任，与法律规定不符，也与常理相悖，其逾期交房的违约责任不应免除。逾期交房后，市民王某要求其承担相应的违约责任，符合合同约定和法律规定。合同约定逾期交房违约金为每日万分之2.5，此仅略高于银行贷款利息，该违约金标准应无不当。因此，上诉人山东某置业股份有限公司上诉理由不能成立，潍坊中院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法驳回山东某置业股份有限公司上诉，维持原判。

以案说法

本案中，山东某置业股份有限公司作为涉案商品房的开发商，在商品房开发建设过程中，其对小区周边的配套设施状况应有充分的了解，就配套设施对商品房开发建设的影响应有充足的准备和应对措施，并应充分考虑小区配套设施对商品房买卖合同中交房时间约定的影响。小区配套设施的完善应属上诉人商品房开发建设时应承担的商业风险，该风险不能对抗房屋买受人应享有的合同权利，也不能归责于第三人。双方商品房买卖合同约定“因有关部门原因影响施工或验收”出卖人可以据实延期交房，该条款通常的理解为因有关部门限制工程施工致使不能按预定时间完工，或因有关部门调整验收政策致使不能按预定时间验收，由此影响了施工或验收，应据实予以延期。按照合同法的规定，对合同格式条款的理解发生争议，应当按通常的理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

来源：潍坊中院