最高院：买卖合同无效的，不能依预告抵押登记主张房产价款优先权

作者：初明峰 刘磊

裁判概述：

抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。

案情摘要：

1、 陈思绮向光大银行借款37万元用于购房，光大银行和陈思绮于2007年9月12日办理预告登记(预购商品房抵押)，东鹤公司（开发商）为此提供阶段性连带责任保证担保。

2、 在另案中法院认为：陈思绮和东鹤公司通过签订商品房预售合同的合法形式，掩盖了东鹤公司获得银行贷款的非法目的，该行为损害了他人的利益，判定合同无效。因商品房预售合同被确认无效，贷款合同的目的已无法实现，故该贷款合同应一并予以解除。

3、 光大银行诉至法院要求陈思绮、东鹤公司承担还款责任，并要求就案涉房屋实现抵押权。

争议焦点：

光大银行对案涉房屋是否享有抵押权？

法院认为：

系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。

因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。

案例索引：

《最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）

相关法条：

《物权法》

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

实务分析：

本判例，最终判决债权人对案涉房产不享有抵押权，也否认其享有优先权。笔者对此结果认可。但笔者认为本案例中关于债权人不享有抵押权的说理分析欠妥。本判例之所以否定优先权，是因房屋买卖合同被认定无效，导致房产无法过付，抵押人丧失处分权基础，更无进一步办理抵押登记的可能，所以应判定驳回债权人对房产变现价款主张优先权的诉请。

近期关于预告抵押登记权利人，能够基于该预告抵押登记对房产变现价款享有优先权，已经是实务界的主流观点。最高院在本判例中分析认为的无抵押权则无优先权的论调，有悖预告抵押登记制度的设立目的。江苏省高级人民法院（2017）苏民终404号案件、浙江省高级人民法院（2017）浙民申264号案件，都明确：预告抵押登记权利人虽无抵押权，但其权益足以对抗执行，支持该权益具有优先性，笔者对两地高院观点持支持立场。