房价上涨对房租有什么影响？

随着房产调控的推行，租房市场发展迅速，但是在一二线的人们也可以很清楚的感觉到了附近房租的上涨，将来想必这种势头也不会因此而停止，那么房租上涨的上限在哪里?房租会超过房贷，使“以租养房”的现象产生吗？

你提出的问题是：房租上涨会使“以租养房”现象产生吗？

我的答案是不会。

为了回答这个问题，我们首先看看我国房地产市场的政策导向

房地产近几年一直是我国经济中最难以预测的因素，也是我国经济政策调控的重点之一。

以抑制房价的过快增长、防止房地产泡沫为重点的调控是近几年的政策主流和主导方向。其中，加快房地产租赁市场的发展，强化房子是用来住的是其中重要的内容。

但是在房地产价格控制、加快住房租赁市场的建设时，却出现了房租上涨的现象，这与政策导向并不一致。所以，房租上涨虽然会使“以租养房”现象有所加强，但是现实中却是很难做到。

其次，我国的房产租售比仍然偏低，这对于“以租养房”是极其不利的

一般来讲，在欧美国家，住房购买价格一般是年房租价格的8—12倍，也就是8—12年的房租可以购买一套住房，也就是租售比8—12%；而我国的房租整体偏低，即使是目前房租有所上涨，但是仍然偏低，以前一线城市的租售比为1%，也就是说要靠租金养房收回成本需要100年，而你的房产的期限才70年；现在有的地方租售比达到了2%，也需要50年的租金才能收回成本。所以以租养房在成本上是不划算的。

其三，是我国的目前房地产调控政策不支持

我国目前对房地产实行了严格的、全方位的调控措施，限购、限售、限贷、限价，还有保障房建设、租赁房建设等，对稳定房地产市场价格起到了重要的作用，虽然短期内租房价格会上涨，但是以我国历史的文化传统，房租价格仍然可能会受到租房需求减弱、租房市场供给增加的压力，所以你要“以租养房” 你要面临以下几个条件的约束：

第一你要有购房资格，没有购房资格不可能去做“以租养房”

第二你要有巨大的资金投入，即使你有在购房资格，那么第二套售房的首付50—70%,你的资金投入是巨大的

第三是如果你需要贷款，那么现在的住房贷款利率很高，大部分已经上浮到30%以上接近6%，已经很高了

第四是现在购房贷款额度控制非常严格，一些银行已经基本暂停了住房购买贷款。

其四，我国房地产未来政策的不确定性

比如房地产税什么时候开始？房地产税的征收方式和比例？未来的房地产调控措施是什么？都直接影响到“以租养房”的不确定性，而如果那时候你要出售，可能会有经济损失。

所以，“以租养房”的逻辑是建立在住房价格会持续上涨上，而现实却是具有很大的不确定性，所以“以租养房”基本上是不可行的。

作者：麒鉴，专注银行三十年，财经金融分析评论，欢迎关注并留言