「以案释法」为规避房屋限购政策，隐名（借名）买房之法律风险

为规避房屋限购政策，隐名（借名）买房之法律风险

所谓“隐名买房”，也就是借名买房，是指“房屋的实际出资人借用他人姓名购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。” 但是，这种买房方式存在巨大的风险，并且会产生了许多纠纷。

买房人选择“借名购房”，主要有一下原因：

一是借名人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如非本地户籍没有相应纳税或社保情况不具备购房准入资格，或者本地户籍已有多套住房而不具备再购新房资格等。

二是借名人无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。

三是为享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房有优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)、经济适用房、限价房等，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用他人的名义低价购房。

四是为转移财产或逃避债务，将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有。

相关案例：

朋友间借名买房，未出钱却索房产

张先生与李先生是多年好友，彼此之间极为信任。某年某月，张先生因个人原因借用李先生的名义作为买受人与出卖人签订了《商品房买卖合同》，购买了一套房屋。张先生支付了全部购房款，并装修后入住，但房屋产权证书登记为李先生。数年之后，李先生突然主张诉争房屋是借给张先生居住的，自己是房屋的所有权人，要求法院判决张先生返还房屋。

亲戚借名买房屋，一方去世起纷争

王先生在某地经商，颇有资产，有意在某地购房，但因户籍及限购政策等不具备购房资格，但其在某地的亲戚刘某有购房资格，因此两人签订了书面协议，约定由王先生出资，以刘某名义购房，房屋的一切权利属于王先生。房屋购买后，房产登记为刘某。数年后刘某因意外去世，其法定继承人不承认该房为王先生所有，主张依法继承该房，因此向法院提起继承诉讼。

以案释法

我国《物权法》第九条、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

借名购房看似能够规避法律或者政策限制，实际却暗藏着许多意想不到的风险。

实际购房人可能存在的风险：

1、名义购房人反悔，不承认借名买房的事实，要求实际购房人腾房。

2、在房子尚未过户情况下，名义购房人将房屋抵押、变卖。

3、名义购房人存在债务或其他纠纷，导致房屋被债权人或权利人申请人民法院查封保全以至强制执行。

4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承。

5、名义购房人离婚，房屋作为夫妻共同财产被依法分割等。

不惟借名购房人存在风险，名义购房人也存在以下风险：

1、不能再享受购房优惠。名义购房人以自己名义代他人购买了商品房，则之后自己购房就不再是首套房，相应的优惠政策不能享受。

2、实际购房人未及时还贷，造成名义购房人信贷损失。名义购房人代购房屋办理的房款按揭，如果实际购房人未能及时还贷，则不良信用纪录记载在代购人名下，造成代购人征信记录不良。

3、涉诉风险等。如果因借名代购的房产造成纠纷，名义购房人可能因此被诉至法院，虽然查明事实后可将责任转由实际购房人承担，但如果事实不能查清或实际购房人无法全部承担责任的情况下，名义购房人作为产权登记人，可能会承担补充责任。即便不用承担责任，涉诉终究也是一件麻烦事。

鉴于上述诸多法律风险的存在，在此特提醒买房者和出借姓名代人买房者，不可为应付国家的调控政策而使用他人的名义购房，也不要为一时利益而用自己的姓名为人代购房屋。否则不仅可能会使自己买房后面临诸多的烦恼，还可能出现房财两损的严重后果。