房地产税改革为何经历了从物业税、房产税，到房地产税的过程？

一、1978-1997：改革阶段

房地产市场：

1978年中国实施“改革开放”的国家发展战略,房地产也首次进入决策层的视野。1981年深圳和广州开始商品房开发的试点，1982年，中央政府开始推动实施实质的住房改革。1993年在房地产业市场化后，行业的增长率一度达到164.98%，创造了历史的峰值。在中央政府强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下，刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。

宏观调控政策：

1、《关于深化城镇住房制改革的决定》（国发[1994]43号），推行住房公积金制度；推进租金改革；出售公有住房、经济适用房。

2、关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发【1996】35号），为了深化投资体制改革，建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益，促进国民经济持续、快速、健康发展，国务院决定对固定资产投资项目试行资本金制度。房地产开发项目资本金比例为20%。

税收政策：

1、1986年9月国务院颁布《房产税暂行条例》。

2、1993年12月国务院颁布《土地增值税》。

二、1998-2002：发展阶段

房地产市场：

1998年停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化。5年间，无论是房地产开发企业的投资额还是房屋销售面积和销售额，均大幅上升，增长率一直保持在20%以上。房地产平均销售价格增幅较小，但每年均有所上升。房地产作为经济新的增长点，政府一方面积极促进其健康发展，另一方面重点加强保障房建设。

宏观调控政策：

《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场。

税收政策：

《关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发[2002]12号），调整资金使用方向，加大个人住房贷款发放力度，进一步推动住房公积金制度的发展。

1、《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，免征营业税（过去的规定）；个人购买并居住不足一年的普通住宅，差额计征；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

2、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（ 财税[1999]278号）：根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

3、《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）：对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

三、2003-2007：过热调控阶段

房地产市场：

2003-2004年，房地产开发投资额增速从高位向低位回落，2005年房地产开发投资增速回升。五年间的商品房销售面积平均保持在25%，商品房的销售价格由2003年的4%增长到2007年的15%。

1、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)： 将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

2、《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号），将房地产项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

3、《关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电[2005]8号），《关于做好稳定住房价格意见的通知》（国办发[2005]26号），充分强调各级地方政府要负起稳定房价的责任，综合运用税收、信贷和必要的行政手段。针对当前房地产市场的形势，提出了抑制房地产价格过快上涨，维持经济与社会稳定发展的八条意见（史称两个“国八条”， ）。

4、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），控制房地产市场的土地供应总量，完善土地管理制度，规范土地出让收支管理，明确耕地保护责任，强化政府监督。

四、2008-2009：过冷暖市阶段

房地产市场：

金融危机对房地产市场产生了深刻的影响，房地产开发企业住宅投资完成额的累计同比增长率从2008年3月开始下降，并在2009年2月触底，房地产市场对住宅的投资几乎停滞。在政府采取了一系列的“暖市”措施后，住宅投资在触底后逐步回升，且增速逐渐加快。

1、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知》（财税[2008]24号）：一、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。……二、对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。……

2、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）：自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（有关营业税是过去的规定，现已取消）

五、2009-2014：最严调控阶段

房地产市场：

从2009年到2014年，房地产市场总体呈增长态势。2009-2010年市场整体呈向上态势，2011年全国房地产市场主要运行指标中，大部分呈回落态势，2012年是房地产行业全面回稳的一年，2013年房地产市场经历了近年来最大的一轮繁荣。到2014年成交量与成交价格下降，房地产开发投资增速持续走低。

1、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号），增加保障性住房和普通商品住房有效供给；通过加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加快推进保障性安居工程建设。

2、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”，国发〔2010〕10号），坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

3、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“新国八条” ，国办发〔2011〕1号），二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。商业银行暂停发放第三套及以上购房贷款。落实稳定房价工作的约谈问责机制，进行房产税试点。

4、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”实施细则，国办发〔2013〕17号）， 坚决抑制投机投资性购房：继续严格执行商品住房限购措施； 继续严格实施差别化住房信贷政策；充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

六、2014-2015：新常态阶段

房地产市场：

房地产市场发展进入新常态：一是，房地产市场的成熟和理性成为一种常态（无论是房地产开发商拿地和住房需求者购房都相对成熟和理性，）；二是房地产市场的差异化将成为一种常态（我国房地产市场分化趋势越来越明显，一线城市房价上涨较快，二、三、四线城市去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大）。

税收政策：

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号），自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

七、2016.10-今：更严调控阶段

房地产市场：

2016年上半年，全国各地楼市冷热不均，不平衡的情况趋于严重。一线城市，火热异常，库存告警；二线城市快速升温，量价齐涨的态势甚至超过一线城市；三四线城市，库存不降反增，压力进一步增大。

宏观调控政策：

1、按揭首套房首付降至2成：2月2日央行银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，首次购买普通住房的个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

2、公积金存款利率上调：人总行、住建部、财政部发布通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行目前为1.50%。

税收政策：

关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知（财税〔2016〕23号）

自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

图表总结：（重要）

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