居民高杠杆存在风险，剑锋直指房地产

作者：美房网主编

如果说，2016年是去产能，国企盈利；2017年是去库存，房价上涨；那么2018年就是去杠杆。

2月2日，人民日报在《切实防范化解金融风险（新知新觉）》一文中提到：引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险。

居民部门杠杆率持续高速攀升

随着2017年房地产市场的火爆，导致炒房行为和住房贷款大量增加，根据中国社科院数据，2014年居民部门杠杆率只有36.4%，而目前估算的2017年末居民杠杆水平为57%，2015年-2017年三年时间内杠杆率增加达到5%以上。毕竟是国家发放的长达30年的贷款，就个人买房而言，当然是杠杆率越高越好，有便宜谁不占呢？所以，即便是现在采取了比较严格的房地产调控政策，严格控制房地产信贷，提高首付比例，但是仍旧有大量的资金流向房地产市场。

而居民杠杆率的持续高速攀升，导致了在整体经济杠杆率中，某一部门的杠杆率过高，出现了结构性问题，从行业上来看，主要是房地产背了锅。

居民短期贷款虚增值得警惕

众所周知，居民贷款主要划分为居民短期贷款和中长期贷款，短期贷款以信用卡信贷为主，主要满足的是居民日常消费和部分耐用品消费需求，而中长期贷款的主体是个人的住房贷款。目前出现的非常有意思的现象就是，现在居民以消费贷款的名义进行购房活动，由于居民购房贷款发放比较严格，再加上银行对居民消费贷款的管控有漏洞，使部分短期消费贷款流向房地产市场。

而关键在于，居民加杠杆并不是平均的加杠杆，对于有钱人来讲，即便是贷款买房，并不会通过信用卡信贷这种方式，往往是资金短缺的人钻空子，同时加大了违约的风险。有负债能力的杠杆就是好杠杆，没有负债能力的杠杆不可持续，就像美国次贷危机是因为家庭高杠杆，主要是低收入家庭负债快速增长带来的，这种风险不容忽视。

彭文生：只有降房价才能有效去杠杆

近日，光大证券全球首席经济学家彭文生在接受采访时表示，目前去杠杆过程中的结构性问题依旧显著，问题最大的是房地产。宏观去杠杆要想真正取得成效，必须促进房地产价格调整，房地产价格上升会促使信贷在广泛领域扩张，只有房地产价格下降，才能促进宏观杠杆率的可持续下降。

这个观点并没有什么错误，但是，在目前房地产市场情况来看，政府是不会让房价大幅下降的，那么2018年去杠杆的任务，就自然落在了房地产长效机制的肩膀上。

住房租赁市场加速发展或将抑制居民杠杆的提升

在政府提出“加快建立房地产长效机制”时住房租赁市场大行其道，今年房地产市场的调控将会大概率延续2017年下半年的工作进程，坚持调控政策不动摇，这也就要求房地产长效机制务必要去实现实质性的进展，房地产企业将进一步布局住房租赁市场。在住房租赁市场进一步扩大的同时，减少了居民房屋所有权的需求。随着住房租赁市场规模的不断扩大，将会产生大量的租金现金流，以租金现金流为标志的资产证券化产品可能将受到热捧，成为市场上重要的投资品种。利用房地产长效机制挤出购房需求，将是有效降低居民杠杆率提升的动力。

作者：mkshfx

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