成都、武汉、杭州、南京谁的潜力大?将来谁能接近一线房价水平？

为什么选择成都、武汉、杭州、南京(排名不分先后)这四个城市来谈论房市呢？主要是这四个城市目前综合实力比较接近，都为强二线城市，拉开半个身位都不容易。人人都热爱自己的家乡、热爱所在的城市，但也要正视各城市的实力。由于这四个城市我都比较熟悉，我也经常出差去这几座城市，也甚是喜欢。本着发现优点、弥补短板的思维角度，下面我仅从城市综合地位、经济发展水平、房价水平及未来房市预测三个方面探讨下四个城市的各项数据比较，欢迎大家补充：

一、城市综合地位

这里只取关键数据，个人认为这些指标可以衡量一个城市的综合地位，而城市等级、身份或者地位不仅仅是行政给予的，更是需要经过长时间发展积累形成的。

1．成都，省会，副省级城市，特大城市，面积1.46万平方公里，常住人口1600万人，高校56所，世界500强企业307家，轨道交通运营里程179公里。

2．武汉，省会，副省级城市，特大城市，面积8494平方公里，常住人口1076万人，高校80所，世界500强企业246家，轨道交通运营里程237公里。

3．杭州，强省省会，大型城市，面积1.65万平方公里，常住人口946.8万，高校46所，世界500强企业118家，轨道交通运营里程106公里。

4．南京，强省省会，特大城市，面积6587万平方公里，常住人口833.5万，高校53所，世界500强企业100家左右，轨道交通运营里程346公里。

点评：四个城市有太多共性，但各个城市也有明显优势和短板：

1．国家确定的地位。成都以建设国家中心城市为目标，同意武汉并支持创建国家中心城市，杭州为长三角中心城市之一，南京为华东仅次于上海的特大城市。此轮比较成都、武汉的定位更高。

2．发展纵身。成都、杭州的面积非常大，有更多的拓展空间，南京、武汉的面积小，发展空间受到一定限制，特别是南京，地带狭长，有一定劣势。

3．人口。城市的发展靠人口，成都人口以绝对优势冠绝群雄。不过好在武汉、杭州、南京随着出台一些列吸引人才措施后，近年人口开始大幅增加。特别是杭州，高端人才流入较多。

4．人才是城市发展的根本。武汉高校数最多，可见科教城市名不虚传。高水平大学南京、武汉占优，若能把应届毕业生人才留住，那就抢得城市发展先机。事实上，最近1-2年，武汉、南京已意识到大学生的重要性，出台了各类留人措施，效果也是明显的，个人还是比较看好。

5．企业吸引力：这一点上，在成都投资的世界500强企业居然超过300家，这确实是一个中西部城市的骄傲，让其他城市羡慕，这也充分说明了成都对资金的吸引魅力。其他城市可要加油了。

6．轨道交通。城市公共交通是一个城市城建水平的体现，市民幸福指数的重要内容。主要反映两点：一是有钱投入，舍得投入，二是城市规划的前瞻性。南京在这方面确实值得点赞，轨道交通运营里程数仅次北京、上海、广州、深圳。看的出，南京在这方面还是非常有前瞻性，房价虽高，但轨道交通的便利也大大提高了居民的幸福感。武汉的轨道里程数增长也较快。

二、经济发展水平

城市之间的竞争，终究是经济实力的较量。这四个城市的经济总量差距小，基本处于同一阵线。我认为从四个方面可以反映城市的经济发展水平：

1． 2017年GDP总量。 成都GDP13889亿（省内第一），武汉GDP13400亿（省内第一），

杭州GDP12556亿（省内第一），南京GDP11700亿（省内第二）。

2．城镇居民人均收入。2017年成都城镇居民平均收入3.8万，武汉3.8万，杭州4.9万，南京5.4万。

3．城市资金总量。成都资金总量为31434亿，武汉资金总量为22196亿，杭州资金总量为33386亿，南京资金总量为28356亿。

4．特色新经济。成都在移动互联网、游戏方面发展较有特色；武汉以电子信息引领主

导新经济发展；杭州以电子商务、软件著称，有“电子商务之都”称号；南京以软件和信息服务产业引领新经济发展。

点评：

1．四个城市的GDP总量差距不大，成都、武汉稍占优，但反映居民富裕程度的人均居民收入水平指标方面，南京、杭州明显占优。

2．资金总量即“金融机构本外币各项存款余额”，反映城市对资金的吸引能力。这在很多专家看来，资金总量远比GDP的含金量更高。这一轮，杭州的资金总量最高，武汉相对较低，说明杭州对资本的吸引力还是要强过其他同类城市。

3．关于特色新经济这块，个人认为除了杭州在电子商务方面最有特色外，其他三个城市拿的出、叫的响的新经济产业确实不多，这方面，其他城市要向杭州学习。就拿最近比较火的“区块链”，其实杭州已经提前布局。个人一直在思考，杭州在创新、新经济方面的确有独特嗅觉反映力。

三、房价水平及未来房市预测

目前四个城市房价水平，因新房限价因素、推盘控制因素不能真实反映房价水平，这里只看最新二手房的数据：成都为1.7万/平，武汉为1.9万/平，杭州为3万/平，南京为2.8万/平，二手房成交量缩价稳。对于这四个城市未来三年房市的预测：

1． 土地市场。2017年四大城市土地成交金额、单价都纷纷创出新高，成都1273亿、

武汉1524亿，杭州2190亿、南京1699亿。四城当然也是全国土地成交金额10强，特别注意的是杭州、南京、武汉地价金额分列全国城市2、3、4位。个人预计，18年土地价格会有一定程度的回落，溢价率会降低，19-20年土地市场保持稳定，前期高价地可能面临转让、合作开发，商品房上市时间进一步延后，不排除先期低价推盘(亏本)，后期逐步提高售价来维持整体盈亏平衡。

2． 新房、存量房市场。这四个城市库存目前都处于低位，因因素，新房上市量会

进一步减少，城市房市将步入存量房时代，二手房交易量超过新房交易量。置业者购买二手房也会成为一个主要的选项，二手房市场的活跃度也会进一步激发。

3． 房价预测。主要分两个方面：

（1）四个城市的房价水平差距会进一步缩小。因房价基数原因和收入水平未拉开绝

对差距原因。到2020年，成都房价2.5万/平应该可看到，上涨幅度约45-50%；武汉房价2.8万/平应该可看到，上涨幅度约45-50%；杭州房价3.8万/平应该可看到，上涨幅度约25-30%；南京房价3.5万/平应该可看到，上涨幅度约25%。

（2）未来三年城市房价时间排布。18-19年是小年，成都、武汉18年可能缓涨，杭州、南京可能原地踏步，19年四个城市开始可能有真正起色。

最后，回到标题，四个城市都很有发展潜力，杭州经济发展将尤为突出，对应的房价也是最高，如果非要挑出一个城市跟北上深房价接轨的话，我认为是杭州，毕竟2010年前的杭州房价列全国前茅，但现在杭州城区面积扩展的厉害，在均价上赶上北上深比较困难。

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