最高院：案外人在查封前以物抵债占有不动产，未过户不能对抗执行

作者：初明峰 刘磊

裁判概述：

以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

案情摘要：

1、 海宜林公司诉中海盛明置业借款合同纠纷一案判决生效后，申请执行人海宜林公司申请法院强制执行。执行中，法院查封了被执行人中海盛明置业名下案涉房产。

2、 另查明，法院查封前，因案外人王钢为中海盛明置业提供工程款共计1170万元，后王钢与中海盛明置业达成以房抵债协议，并依约定将上述房产抵债给王钢，王钢已实际入住。且因当地政策原因，一直未能办理过户手续。

3、 法院裁定驳回王钢的异议，王钢向法院提起案外人执行异议之诉。

争议焦点：

王钢对案涉房产是否享有排除执行的实体权益？

法院认为：

案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。

本案中王钢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

因此，王钢对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益。

案例索引：

（2017）最高法民终356号

相关法条：

《执行异议与复议规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

实务分析：

案外人对执行标的主张所有权（部分人称之为：准物权）阻却执行，现行法律框架下有上述三个法条直接规定，三法条均规定案外人和被执行人就执行标的物应当存在买卖合同关系，且都有"支付价款"这一要件规定。该立法是在"认可登记公示效力"还是"保护交易安全"两者之间作出的平衡规定，此类案件审查案外人与被执行人之间的原始法律关系至关重要。最高院的本判例表明：抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不得因此破坏债权平等受偿的原则。从另一角度诠释了该类案件的审查重点和判断标准。

警示：最高院本案例直接认定案外人主张以"抵债"方式完成"支付价款"，依据上述三法律规定对抗执行的不予支持。所以，债权人以需要变更登记的物抵债，应当及时办理过户登记。如不能，则建议债权人通过法院执行环节进行拍卖，流拍后接受抵债资产的方式取得法院裁定。避免出现案例中权益不受保护的风险。