中产们：成也房产？败也房产？

《小禾中产阶层透视》系列五

对于中国的中产阶层，不管是大城市的还是小城市的，90%以上的中产阶层最核心的资产就是房地产，可以说中国的中产阶层和房地产密切相关，主要原因就是因为房地产暴涨而导致中产阶层们财富暴涨。比较标准的中产阶层，如北京，基本上是家庭拥有2套北京房产，大约价格在1000万左右或以上，因此北京、上海等一线城市的很多中产阶层基本上是千万富翁，但是除了房产，这些千万富翁还有什么呢？

因此说中国的中产阶层，因为2002年以来中国房地产的持续暴涨，导致这些年来中国的中产阶层暴富，名义上所拥有的资产财富已经远远高于美国等国家的中产阶级了。如下，我们可以简单算一笔帐：

1）A家庭2004年购买北京一套房屋，价格为3000元每平米，100平米合计30万元。加上贷款合计45万左右。

2）该房屋到2016年按照每平米6万元计算，合计600万RMB。

3）因此，A家庭从2004年到2016年，财富暴涨了20倍（30万到600万）。

4）假如，A家庭在2008年又购买120平米房子，价格为1.5万每平米，合计价格为180万元；

5）该房屋到2016年的时候，价格已经上涨到6万元每平米，因此总价为720万。

6）综上，A家庭的2套房产的总资产已经达到1300万。

如上这个CASE虽然简单，但是可以充分说明中国的中产阶层，尤其是一、二线城市的中产阶层自2002年以来财产暴富的秘密，无他，只因为房地产暴涨，导致自己的财富暴涨。可以说，如果没有房地产的暴涨，中国中产阶级的财富至少要降到目前的1/4左右，也就是说中国的中产阶层大概只有200-300万左右的资产财富（一、二线城市）。

但是，我们的核心问题是：中国的中产阶层，因为房地产导致自己的财富暴涨，但是将来的日子会应为房地产暴跌而返贫吗？实际上，这是两个问题：1）中国的房地产自2002年暴涨后，未来会大幅下跌吗？2）如果中国的房地产暴跌，中国的中产们资产大幅下跌这是肯定的，但是会有很多中产阶层返回穷人阶层吗？

我们首先分析一下中国的房地产走势问题。中国的房地产已经持续暴涨14年了，自2002年以来连续暴涨，很多经济学家不断断言房地产要暴跌了，几乎所有的经济学家都被打过脸，只有不是经济学家的任大炮先生持续预测准确，因为其认为房地产必须上涨。

那么，房地产上涨这么时间，后市如何呢？我们总体意见认为：1）中国的房地产已经在严重分化；2）三、四线城市基本到顶，因为人才、资金、资源在不断流出；3）中国的一、二线城市依然会上涨较长时间。

为什么中国的一、二线城市会继续上涨一段时间呢？核心原因如下：1）中国的L型经济处于探底过程，时间还较长；2）中国的互联网经济（消费、服务）已经基本到顶；3）未来的产业转型过程中，为了GDP和就业问题，中国依然需要大幅超发货币；4）中国超发的货币虽然面向实体经济，但是大部分依然会跑到虚拟经济中，如房地产。

因此，中国未来的经济依然是货币经济，在货币经济的模式下，资产价格尤其是房地产依然处于上涨的阶段。同时，因为一、二线城市的城市集中化、人才集中化必然导致资金、资源不断的涌入，从而导致一、二线城市的房地产依然走高。

那么，上涨一段时间后中国的房地产价格是否会下跌呢？这是必然。我们小禾智库认为中国的房地产价格上涨是因为中国货币价格在不断下跌所造成的，或者是货币的数量扩大所造成的。(上涨的一段时间会有多长，我们在后面的小禾看房地产系列会有陆续分析。)

目前看，美国不仅考虑未来的持续加息，而且还在不断的缩表，因为美联储是全球世界的央行，因此在此情况下，中国的货币量超发必然不断的下跌，从而导致货币总量会持续下跌，也就是说资产价格的上涨幅度会下跌。

那么，中国的房地产是否会在不久的将来暴跌呢？我们小禾智库认为如下两种情况出现会导致中国房地产出现暴跌的情况：1）因为资产价格是货币价格的倒数关系，如果货币出现大幅的升值，那么中国的房地产必然暴跌。因此说，如果中国央行连续对RMB加息，加息高达10%以上，则中国的房地产必然出现大幅的暴跌；2）流动性严重紧张，也会导致房地产的大幅暴跌。目前市场面充斥着海量的流动性，但是一旦流动性没了，那么中国的房地产无论多高，也会跌下来。

如上两种情况如果出现只能表示中国已经发生严重的经济CRISES，一方面通过加息来保证本质的价值来维护汇率；另一方面必须减少货币的超发，同时货币会因为流出导致流动性紧张。因此我们说，中国出现严重的经济CRISES下中国的房地产肯定就出现暴跌的情况。那么，中国是否会发生严重的经济CRISES呢？这个问题，目前是全球经济界讨论最为激烈的问题之一。

假如说，中国未来在3-4年内发生严重的经济CRISES，则所有的资产价格必然大幅下跌，这是必然。可能的情况包括：1）RMB大幅降值，可能贬值到10以下；2）房地产价格必然下跌到50%以上；3）失业率必然高达20%以上。这样的情况下，我们说中国目前的中产阶层必然大部分返回穷人阶层，大家可以看看阿根廷、巴西、俄罗斯就知道了。

因此，我们小禾智库给出的结论为：1）如果中国不发生严重的经济CRISES，中国能够有效实现经济转型，中国的房地产依然会较大幅度上涨；2）但是，如果中国发生严重的经济CRISES，则中国的中产阶层们，大部分又会返回穷人阶层。这个时候，中产阶层手上的房地产不仅不是财富，如果你再有贷款的话，那就是炸弹了，大家看看西班牙现在的情况就知道了。