夫妻房产问题

夫妻房产赠与合同在变更登记前能否撤销？

许律师

一个有点自己小情怀的律师

关注他

2 人赞了该文章

关于夫妻之间的财产约定，司法实践中，最易引起争议的在于夫妻之间财产赠与的约定，尤其是房产的赠与。

夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产赠与另一方，但没有办理房产过户手续，离婚时赠与房产的一方主张撤销赠与，另一方主张继续履行赠与合同，请求法院判令赠与房产一方办理过户手续。

在此问题的处理上，存在两种迥然不同的观点。关于夫妻房产赠与合同在变更登记前能否撤销问题，司法实践中有观点认为，夫妻有关财产的约定合法有效，但依据《合同法》中赠与合同一节的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”， “赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”，“具有救灾、

扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付”。

婚姻家庭领域的协议常常涉及财产权属的条款，对于此类协议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥《合同法》的适用。

而且，我国采取的是不动产法定登记制度，无论因何种原因取得，房产物权均需经登记才产生效力。也就是说，在赠与房产时只有办理了房产过户手续，才能产生约束力，如未办理，赠与方可以随时撤销赠与行为。因此，尚未办理房产过户手续的赠与，房产赠与人可以随时撤销赠与，对离婚时赠与房产一方主张撤销赠与合同的请求应予支持。

《婚姻法解释三》采纳了这种观点，从而为这种争议画了句号。该解释第6条规定:“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”而根据《合同法》第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不适用前款规定。该条司法解释表明夫妻之间的赠与同样应适用《合同法》的规定。

我们认为,司法解释的该条规定还是有一定合理性的。虽然《合同法》

第2条第2款规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”但该条中“有关身份关系的协议”应是指单纯的没有财产内容的身份协议，夫妻关于财产问题的约定以财产关系为内容，并不排斥《合同法》的适用。如果夫妻之间的赠与适用《合同法》的规定，那么如何解决与《婚姻

法》第19条的冲突呢？

《婚姻法》第19条规定的夫妻财产是一个大的概念，包括夫妻共有财产和各自所有的财产等，夫妻间赠与房产只占极小比例，因此个别例外不会对第19条的适用带来困难。而且，当事人可以通过房产赠与合同公证或及时办理房屋产权过户手续来有效防止一方任意反悔，撤销赠与行为的发生。

在适用该司法解释时，大家应注意以下几个问题：

1. 需夫妻双方已经签订了房产赠与合同。赠与合同是双方当事人设立

赠与权利义务的协议，当事人行使撤销权必须以赠与合同有效为前提。

2. 赠与人撤销赠与必须是房产尚未办理产权变更登记手续，如已办理产权变更登记手续，或者虽未办理变更登记手续,但已办理公证手续的，不得撤销赠与。

3. 赠与人行使的是任意撤销权，而非法定撤销权，故只能在物权变动之前或公证之前行使。

此处应注意区别任意撤销权和法定撤销权。

任意撤销权的行使依据是《合同法》第186条，条件是赠与房产的产权变动之前，不适用于社会公益、道德性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同。

法定撤销权的行使依据是《合同法》第192条第1款的规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；

（二）对赠与人有抚养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

具备上述三项理由之一的，无论赠与合同是否经过公证,赠与财产的产权是否发生变更，也不论是否是属于社会公益或道德义务的赠与，赠与人均可撤销赠与。除此之外，行使任意撤销权的后果是赠与合同不再履行，赠与财产的产权也不发生变动;法定撤销权行使前，赠与合同多已履行，赠与财产的产权已经变动，法定撤销权的行使后果往往是赠与财产的返还。

希望可以给您带来一些帮助！谢谢关注！