南京竟有单价不过万的二手房！这类房买卖的所有细则都在这里了

最近，有网友提问，经济适用房能不能正常过户和贷款，买经适房有哪些注意事项？相比于周边商品房，经适房往往以低廉的价格受到一些买房人的关注，但事实上，“图便宜”不一定是件好事儿，这类房子在买卖时有些注意事项你还需提前知道！

看点

01

经适房一定要满5年才能上市交易？

经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入困难家庭供应，具有经济性和适用性的特点。这些经济适用房户型多控制在144㎡以下，且与区域内住房相比，均价较低，具有低总价的特点。

经济适用房的建设用地是行政划拨方式提供的，开发商不需要向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。

经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房：一类经济适用房是两限房房本，必须满五年以后才可以交易；二类经济适用房指的是回迁房、单位集资建房等，房本未满五年也可以交易。

所以，我不建议买房人购买还没上市的经适房，一是不合法，二是虽然一开始房主报价便宜，但一旦拿证过户时，有坐地起价的风险，买房人需谨慎为好。

看点

02

哪种经适房上市时要交收益金？交多少钱？

根据《南京市经济适用住房管理实施细则》---《细则》明确规定，购房发票满5年的经济适用房（南京市征地房屋拆迁安置来源的经适房不用缴纳政府差价收益金）符合上市条件的可以自由转让买卖，但低收入申购和国有土地拆迁取得的经济适用房转让时要向政府缴纳50%的差价收益金。

差价收益金的计算公式为：【本次转让核定的契税计税额－（原购房缴纳契税计税金额+原契税实缴额）】×50％。

看点

03

经适房上市流程、材料是什么？

申请上市流程：

1、转让方家庭向市房改办提出上市申请，如实填写《经济适用住房转让申请表》，并提供相关上市材料。

2、市房改办收到转让方提供的上市材料，逐件校验后出具收件收据；

3、市房改办对申请家庭提供的上市材料在10个工作日（不含法定节假日）内进行审核。初审、复审符合上市条件的予以上市确认；不符合上市条件的予以退件处理。

4、 符合上市条件的转让方需缴纳政策性差价的，持交款单到窗口办结交款手续，凭交款票据和个人身份证以及收件收据领取《南京市经济适用房（上市）确认书》。

符合上市条件的转让方无需缴纳收益金的，持个人身份证 、收件收据到窗口领取《南京市经济适用住房（上市）确认书》或退件通知书

5、转让方与受让方持《南京市经济适用房（上市）确认书，合同和买方购房证明到房屋产权交易市场办理相关交易手续。

申请上市材料：

转让方提供：

1、保障家庭成员身份证和户口簿；

2、转让房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》 ；

3、转让房屋的契税完税发票及购房发票；

4、申购经济适用房时的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》或《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》；

5、《南京市经济适用住房买卖合同》（需双方签字）；

6、他处合法产权住房证件（房屋所有权证或公有住房租凭证，同时满足家庭人均居住房屋建筑面积在17平方以上的条件）；

7、有关房屋的继承公证、赠与公证及司法判决等材料。

受让方提供：受让方身份证原件和复印件。

看点

04

经适房上市要交哪些税费？

经适房正常上市后，税费缴纳和普通商品房标准相同：

二手住宅税费

买 方

契 税

卖 方

增值税

个人所得税

看点

05

二季度经济适用住房上市指导价格出炉！

玄武区

秦淮区

建邺区

鼓楼区

雨花台区

栖霞区

江宁区

值得注意的是，在南京房价居高不下的背景下，大多数经适房的市场价明显高于指导价。

就比如，2000年交付使用的景明佳园是南京目前最早的经适房小区，当时符合条件的居民购买面积从50平方米至90平方米不等的经适房，价格仅1500元/平方米，远低于当时周边商品房。但目前二手房单价已经到了2.3万元/平方米。“不少房子已经是3次甚至是4次转手了。”中介公司一位业务员表示。

中介分析，最大优势是买经适房的起步低，最大风险是交易有风险，周边环境相对差一点，但其实愿意接盘的人并不多。