焦虑！行业变革下，房地产营销人员未来能做什么？

前两日，在朋友老丕做总代的售楼部里头喝茶。

老丕，男，36岁，不骚不帅不刚猛不瘦弱，也不温润，身上若有若无的带着不厚不薄的油腻男气息，假如生在古代唐宋前，老丕铁定是中庸之道的集大成者。

如果说老丕身上还有什么异于常人之处的，那就是阶级焦虑症，这玩意儿，甚至比他的络腮胡胸毛和腿毛，加起来还要多还要浓密。

老丕向我倒苦水，兴许真的是尽墨者黑，聊过之后我的心中也掠起几分焦虑，后来老丕接了一个电话，说是有个刚从象牙塔出来的娃来面试，应聘职位是置业顾问。

老丕在营销这行当上摸爬滚打数十年，第二年升案场经理，这要搁网络游戏里算是二转或者飞升了，十年间，老丕辗转换了三个地图……哦，三个盘，犹记得这老伙计刚开始滚上案场经理时，那叫一个意气风发。

开个会，都懒得在公司那个不算大的会议室，而是非得找个上档次的茶楼或者西餐厅，团队聚个餐，必然会找个最好的海鲜酒楼，饭后活动肯定是去最高档的KTV，一周一次团队建设，一个季度旅游一次，一年还带团队出国耍耍，费用随便批发票随便报，平均每半个月就要集体发现金奖励。

现在……老伙计重复得最多的就是两个词语：想当初和俱往矣。

老丕说：现在卖房子的压力越来越大，任务越来越重，地位越来越低，然而费用越来越少，人心越来越散，我时常想，我还能干几年，我们这批地产人，尤其是营销人员的出路在哪里？

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当时，我本着不是关系铁哥们还懒得说的心理，不带一点客气的怼他：

地产营销越来越难做，本就是大势所趋，房地产营销爽了这么多年，本身就是泡沫下的狂欢，极不正常，越到后面越路越艰难，营销人？地位？你见过哪家保险公司里卖保险的地位最高吗？你见过哪家银行里柜员的地位最高吗？你做的不过是终端业务。

这个行业的核心业务，不应该是卖房子。

你一个做终端的，要是在某家房地产公司里地位很高，不代表你牛逼，更不代表我说错了，只代表你呆的这家公司很low。

我们当年的老同事们里，那些学历最高，长相最漂亮，学习能力最强，做人最讲究的班花校花班草们，很多都是干了几年营销挣了大钱之后，如今都抽刀断水潇洒离去，不是去干融资就是去干投资，要不干脆借着干营销时积攒下来的人脉，自己拉出来单干了。

以前在甲方的那些旧同事，做销售的尽力的往策划上面转，做住宅策划的往商业上面靠，当然，也有不少跳出甲方做分销，或者跑到三四线城市做代理，有的瞅中二手房的市场，开了个中介公司。

而现在，如果在行业已是厮混多年，还守着营销管理这摊子的……

尤其是一个小甲方的营销，说良心话，大多是些挣惯了轻松钱，不求上进的家伙，说句混吃等死也不为过。

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先说说前段时间看到的几个行业新闻：

一是摇号，二是存量房时代，二手房交易量超过新房，三是10年房租180万一次付清，四是房企转型和产业升级，五是钟姓和梁姓明星入手上海的第N套房，若将时间再拉长一些，联想到南京的万人抢一套房，郑州某楼盘微信选房只进行了几550套房子就被抢购一空，融创的项目被瞬间被秒清一空，还有著名的：全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走……

这些堪称疯魔的新闻加在一起，是个什么信号？

意味着过去十几年的模式要变了，现在的人，尤其是大城市，都是在抢房！是的，抢房！营销的作用已经大不如前，甚至用微乎其微来形容也没什么不妥，而“去库存”这三个字，随着时间的推移，在未来一两年内也将渐渐见底了。

反之，越来越近的房地产税，一旦落地生根，会让二手房这股龙卷风的猛烈攻势如虎添翼。

种种的迹象都表明：只会靠卖房子挣钱的年代已经快结束了，围绕着销售所需要的岗位要减少了。

现在的房企之间就是赤裸裸的大鱼吃小鱼的生物链。

TOP级别的大房企越来越TOP，而中小房企却举步维艰，譬如我曾经呆过两个甲方集团公司，虽然在国内没什么名气，但是一个武汉一个长沙，在本地名气响当当，提起来有口皆碑，武汉长沙的这两家开发公司，从去年开始逐步收缩开发业务，未来该板块主要任务是保持现金流和做资产，酒店、商业、甚至物管的地位都大幅提升，我还知道，一个南方二十强房企在湖南某地曾经囤地五年，今年公司决定引入合作伙伴来进行开发，自己变为投资者，原来为开发销售准备的人，已被逐步解聘，开始充实商业运营和物管的人员，并且学习花样年打算做生活平台。

这说明未来大家要做长尾了。

那么你还傻兮兮冲进去做营销，你是打算在自己三四十岁的时候失业吗？

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是的，的确有不少营销人转型做了运营或者投融资，问题是，营销人毕竟不够专业，知识储备也不够，资源储备就更勉强，营销人员能够成功转型的只会是少数……你何德何能认为自己就会是这个少数呢？

有人会说：你看，那些干营销的人，赚的盆满钵满，在北上广深买好几套房不说，还人手一辆豪车，比起一些朝九晚五的城市白领不知强多少倍，如果去干其他行业，可能奋斗一生都达不到他们的水准。

还有人会说：你看，现在的很多名校的研究生，都在干销售。

是的，几年前卖房子，你胆大心细脸皮厚可能会赚到大钱，但是这个行业的水，像尼采说的那样，早就已经被人搅混了，而且，进入营销圈子的却大多学历不高或者学校不够好，虽然有不少上市公司通过大规模的高校招生、管培生等办法尝试过提升营销部门的学历水平，但是就我了解而言，并无改善。

因为发展得好的管培生，最后几乎都不在营销部门。

我曾经以为这是因为管培生眼高手低造成的，后来发现，其实不然，根本原因在于，营销作为终端业务部门，真的就不太需要高端的人才，有几个骨干牛逼就够了，多了完全是浪费资源。

所以，我看到有些名校生甚至研究生来应聘营销岗的时候，都替他暗自着急。

做终端基层业务时，最需要执行力意志力，无关学历无关年龄，要想在一个行业里地位高，那么就应该去做行业的核心业务，要想在一个公司里多挣钱，那么就应该去做公司里跟钱联系最密切的部门，而营销，将逐渐不再是房地产业的核心业务与利润来源了。

市道再好，楼市再爆，也不过是让你的转型或者失业时间推迟五到十年，但问题是……那个时候你就四十多了，你有老婆和孩子要养有老去的父母要孝的四十多岁，届时，你还有精力去折腾，觉得还有多大可能顺利转型或重新上岗？

80后的大叔，真别再去卖房子了。

在如今这抬头是焦虑，低头还是焦虑的时代，想想未来的出路吧。