土地和房产两机关的最高额债权确认期间记载不同，应如何认定？

作者：初明峰 王瑞珂

问题补充：

2015年4月1日，我银行对张三授信500万元，期限3年，李四夫妇以其共有房屋及土地使用权为上述贷款提供最高额抵押，各方约定授信期2015年4月1日至2018年3月31日，并针对房产和土地分别签订最高额抵押合同并登记取得相关他项权利证书。期间张三正常循环使用借款，2018年3月授信到期张三2017年9月份最后一期的500万元借款也到期，张三未还。我行对张三和李四夫妇提起诉讼。

保全中发现，李四的房产已被外地一法院查封。诉讼中发现：土地局出具的土地他先权证和备案抵押合同记载最高额抵押担保的债权确认期间为3年，自2015年4月1日至2018年3月31日；房管局出具的房产他项权证和备案的最高的抵押合同机记载最高额抵押担保的债权确认期间为1年，自2015年4月1日至2016年3月31日，三份合同均有李四夫妇的签字。经我行了解，房产抵押合同因工作人员填写错误导致，我银行有李四夫妇出具的承诺书等资料证实李四夫妇同意将房产抵押为张三3年期间的不超本金500万元的授信贷款担保。

李四夫妇提出：我行对张三的债权形成在房产最高额抵押期间之外，仅对李四所有的土地享有抵押权，不对房产享有抵押权。问：李四夫妇的抗辩是否成立？

律师回复：

本律师认为：你行对问题中所提及的李四名下的土地及地上建筑均享有抵押权，李四的抗辩不能成立。

因为：从当事人合意角度分析，李四夫妇名下的土地及房产提供抵押的债权确认期间均为3年，且该房产抵押未被注销，第三人对此房产并无信赖利益；另从抵押担保物权角度分析， 根据《担保法》第三十六条、《物权法》第一百八十二条之规定，李四房产抵押期限届满后，土地抵押期限未满仍应视为与土地一并抵押，期限应与房产登记的债权确定期间一致，即至2018年3月31日。

相关法条：

《担保法》

第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

《物权法》

第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

案例索引：

（2016)最高法民再4051号

律师提醒：

不动产抵押合同签订中，应保持土地使用权抵押合同、房产抵押合同文本的内容统一、一致。不过随着不动产登记中心的设立，类似风险不复存在。