买房时要知道哪些房子不能办理产权证

买房成为国人一生中最重要的事件，为了有一套房子，很多人毕其一生所有只为一套住房，有的一家几代人凑钱只为给孩子买一套房子。房子特别是一二线城市的房子成为许多人的理想，为了这个理想，有的人一生做房奴，有的人不敢找对象、不敢结婚；为了一套房子，很多家庭夫妻反目、兄弟成仇。

但是，在买房子时，你应该知道的是，你的房子必须是能够办理产权的，能拿到产权的，如果你的房子拿不到产权，你的所有权益都无法保障：没有办法抵押办理银行贷款，不能进行正常的买卖、赠与、继承等活动，在遇到办理拆迁时不能得到补偿。

那么，什么样的住房是可能没有产权证的呢？或者是你购买了房子也拿不到产权证，从而造成重大的损失。

第一种情况、利用集体所有土地开发的项目。

《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条规定，城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。但现行法律从土地用途、土地流转、使用主体三方面入手，双管齐下，完全关闭了集体土地直接通向房地产开发经营的的大门。所以农村集体所有的土地没有改变性质的办理不了产权证，目前大量存在的所谓“小产权房”就是这一类

第二种情况、未经立项批准的项目。

房地产开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。这是房地产开发的最基础前提。没有立项的房地产开发实际上就违建

第三种情况、未取得规划审批的项目。

《建设用地规划许可证》（land use permit）是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

第四种情况、没有销售许可证的房屋。

《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。虽然不能说没有销售许可证不代表就一定办不了产权证，但肯定房地产商的销售中不规范的，是不受保护的，有可能侵害你的产权。

第五种情况、未经验收或验收不合格的房屋。

《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。如果验收不合格就不能办理产权证。

第六种情况、土地或房屋未解除抵押的。

房屋经常被开发商抵押在银行，一些开发商为了周转资金，将已有项目的产权抵押给银行，一旦开发商不能按时还款，别说办房产证了，连房子也有可能会被银行拍卖用来还开放商的欠款。

第七种情况、开发商未交纳相关税费的。

开发商未交纳相关费用，将不能办理销售证，更不能办理房产证。当然，开发商补发以后可以办理，但在开发商没有补相关费用前是没有办法办产权证的。

第八种情况、土地、房屋等有关部门查封、限制交易的。

被有关部门查封、限制交易时，你购买属于无效行为，当然不能办理产权过户。

第九种情况、没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。

这种情况属于手续不齐全。

第十种情况、委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的。

这种情况属于手续不全或者属于无效委托。

不能拿到产权证明是非常严肃的事情，有些是自己的原因可以补办，但如果是开发商的原因有些是无法弥补的，所以一定要慎重。

作者：麒鉴，资深财经金融分析师，多种媒体签约作者和专家团成员