2017全国商品房销售冷热不均！2018市场调头！

2017年就要偷偷溜走了。每年这个时候，易居院都会出份全国市场年报，举办一次年终易居论坛。

上周五， 我们顺利的举行了论坛，发布了《2017-2018年度全国房地产市场报告》（参加撰写的人员包括老杨、严跃进、王梦雯、赖勤）。报告比较长，未来几天，老杨分为几篇文章，简要的与大家享受。

今天，与大家分享一下重要指标：商品房成交量。

回顾2017年：全国成交量创新高，但一二线城市跌惨了！

2017年1-11月份，全国商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%。从历史数据上看，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，商品房销售面积同比增幅均高达40%以上。仅有2008年楼市表现惨淡，在全球金融危机的影响下，2008年全国商品房市场陷入低迷，商品房销售面积近5.6亿平方米，同比大幅下跌了18%。

2012年，受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响，销售面积增幅受到遏制，仅仅好于2008年。2013年商品房市场明显回暖，销售面积同比增幅快速回升。2014年市场降温，同比下跌，是近十几年来第二个下跌的年份。2015年楼市持续回暖，商品房销售面积同比增幅明显回升。2016年，随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松，商品房销售面积增幅高达23%，创2010年以来新高。

从月度累计情况看，2016年4月同比增幅见顶，5月以后增幅逐步趋稳回落，2017年以来整体保持回落态势。2017年前11个月，由于调控不断升级，信贷政策趋紧，全国商品房销售面积增幅明显收窄。

应该说，2017年全国商品房成交面积仍出现顽强的正增长，是远超各类研究机构预期的。每年年终，我们易居院都会收集和整理全国各类机构，对于下一年度全国房地产主要指标的预测值。

下面是一年之前，我们收集各类机构关于两个重要指标的预测值。关于2017年全国商品房成交面积的预测，最靠谱的是中科院，其次是易居院，其他机构，预测值过于悲观，偏差较大。

关于2017年全国商品房成交均价的预测，易居院最乐观，事实也是最接近事实的，2017年1-11月实际成交均价增幅为4.4%。其他几个机构偏差较大。

2016年底全国多家研究机构预测2017年指标

35个典型城市商品住宅成交面积：2017下降22%

为了全面、客观、合理地反映大中城市商品住宅的成交状况，我们通过CRIC数据系统，选取35个典型样本城市[1]，其中一线城市4个，二线城市15个，三线城市16个；东部城市24个，中部城市6个，西部城市5个。北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、南宁、海口、呼和浩特、兰州、廊坊、徐州、无锡、扬州、温州、芜湖、宜昌、常德、九江、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海和三亚。

回顾近几年房地产市场历史数据。2010年调控以来，在“限购、限贷”等政策下，楼市开始降温。2011年政策效应继续体现，市场陷入低谷。2012年楼市开始回暖。2013年再度繁荣。2014年市场持续降温，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场复苏。2016年市场较2015年更为火热。随着因城施策的调控政策持续作用，2017年市场降温，1-11月出现22%的明显下跌，创近七年最大跌幅，一方面说明楼市降温明显，另一方面也与部分城市限价限签有关，35个样本城市以东部大城市及环都市三四线城市为主，多数出台了调控政策。

按城市层级来看，2017年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积的同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，一线城市跌幅最大，主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小，次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。二线城市的成交也出现了明显下降，主要也是受到了严厉的楼市调控政策的影响。三线城市的成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

2010年以来一、二、三线典型城市商品住宅成交面积与同比增幅

数据来源：CRIC、易居研究院

按东中西部分区域来看，2017年1-11月，东、中、西部典型城市新建商品住宅成交面积分别为13302万平方米、3892万平方米和3993万平方米，同比增幅分别为-29%、-17%和3%。只有西部城市未明显降温，这和此类城市行情启动较晚，目前仍处于板块轮动中有关。

2010年以来东、中、西部典型城市商品住宅成交面积与同比增幅

数据来源：CRIC、易居研究院

大家细看就知，全国商品房的销量是正增长，但35个城市商品住宅却是下跌的。其中缘由有二：一是前11个月，全国商品房销量同比增长7.9%，其中住宅销售面积增长5.4%，办公楼销售面积增长26.7%，商业营业用房销售面积增长19.3%；二是全国商品房当前包括经适房、拆迁安置房、共有产权房、限价房等政策性、保障性住宅，而35城商品住宅属于纯粹市场化的住宅。

所以，最终形成2017年全国房子成交量：“外强内弱”、“明强实弱”的局面。围观群众齐叫好，但市场参与者（尤其一二线城市）（尤其卖市场化商品住宅的开发商）感受很深：2017年相比2016年，收成差了！

这些数据内涵方面的差异，普通民众是看不懂的，其实即便是业内人士，如果不是职业做市场研究的，也不闹不清楚数据背后的隐秘。

展望2018年：全国成交面积，大概率下跌！

展望2018年，我们预测：全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，预计全年同比下跌7%左右，在持续三年增长后再次下滑。

主要原因：一是2017年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史最高点，随着2018年楼市降温，商品房销售量也将有所回落。

二是随着楼市调控城市范围的扩大，预计2018年最早调控的一线与强二线城市成交量出现小幅回落，弱二线与强三线城市成交量出现中幅回落，弱三四线城市成交量出现小幅回落。

三是按照2017年5月国常会提出的未来三年再改造各类棚户区1500万套目标来计算，这将每年带来2.3亿平米的去库存规模，继续为三四线楼市带来一定程度的支撑。

综之，2018年商品房成交量将下跌，但预计跌幅不大。