中房政研｜刘澄：“租购并举”是传统房企转型的难得契机

中国建设报中国房地产

中国城市发展研究院投资部主任 刘澄

12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议，要求重点做好“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这与此前召开的中共中央政治局会议和中央经济工作会议一脉相承。

如何看待“住房制度改革”这一提法？

我认为住房制度改革的主要方向之一就是实现“租购并举”，也就是推进住房供给类型的多元化。住房供给多元化则可以具体为以下几个方面：土地层面从国有建设用地中住宅用地类拓展至集体建设用地；产权层面则由居民自有产权拓展为租赁房屋、保障房等多种权益；投资建设主体则由传统开发商扩宽到自持产权物业管理公司、集体企业等多种市场主体。

在“租购并举”的大方向下，住房租赁市场成为政府当前大力培育的对象，但目前我国的居民住宅仍以商品房为主，租赁市场占比很少，因此大力加快租赁市场建设是完善住房供给制度的重要方式。此次全国住房城乡建设工作会议要求大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，就体现了这一点。

除此之外，此次全国住房城乡建设工作会议还提出要“加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益”。事实上，发展租赁市场还有许多问题需要破解，比如目前我国租赁市场存在三个门槛，

首先是租赁产品收益率较低，不利于吸引社会资本参与投资；其次是过去租赁住房的品质相对较低，给公众以低端住宅的不良印象；最后是中国家庭传统观念更倾向于购买自有住房。

在租赁市场建设初期，从政策、机制、模式上都缺乏成熟案例，因此此次全国住房城乡建设工作会议要求推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。国有企业作为先行先试的参与主体能够规避一定风险，也为政策进一步完善提供“试验田”。

但同时也要平衡好发展国有租赁企业和促进民营企业入局长期租赁市场的关系。当前一些民营企业也在积极布局长期租赁，比如近日碧桂园发布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，提出3年发展100万套长租公寓的计划。长期来看，民营企业因其高效率和精细化管理能力也会是租赁市场的重要参与者，一旦租赁市场形成稳定的盈利模式和明确的行政管理体系，民营资本参与租赁住房市场的优势会更好地体现出来。

在“租购并举”等政策引导下，房企、银行等金融机构纷纷入局长租公寓市场，形成政、银、企之间密切合作的关系，政银企三者合作是推进租赁市场建设的必要方式。比如，近日首开集团与建行北京分行签署战略合作协议，短短20天，首开集团已经获得来自各大银行的1500亿元授信额度，用于支持首开的棚户区改造、保障性住房、自持租赁住房、共有产权房及普通商品房等项目建设。

国有企业稳健的财务制度是银行参与这一领域的必要条件之一。同时，北京市的人口密度大、城市管理复杂程度高，对租赁住房具有迫切的需求。将棚户区改造、保障住房与租赁住房等多种形式的产品共同推进，是落实和推进北京市住房制度改革的一次重要尝试。结合过去全国城市更新的成功案例来看，“租购并举”的政策将是传统房企转型的难得契机，尤其在热点地区获取土地资源、改善长期现金流和提高产品毛利率等方面有积极作用。

此外，首开集团是北京市属龙头企业，也是北京市推动住房制度改革和住房产品多元化的试点平台。在保证国有企业稳健经营的基础上，积极参与住房制度改革，不断优化北京市住宅市场供需结构，是首开集团履行社会责任、发挥社会效益的具体实践。

（作者系中国城市发展研究院投资部主任）

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