精辟！一位资深经纪人总结的二手房交易流程（附：税费大全）

在买房过程中，无外乎新房和二手房两种选择，那具体的交易流程是怎样的呢？

小编将系列整理，定期推送给大家，希望对买房的你有所帮助。

今天重点是一份来自资深经纪人的交易流程要点提炼，不多赘述，直接上干货啦！

一般从大条框来说，二手房交易环节包括这三大方面。

1、签订买卖合同

当然在这步之前，很多消息需要确认，比如确认房屋的产权是否清晰，是否有银行抵押未还完，产权人几个，是否是正常的商品房，确认房屋的税费，房屋的价钱，贷款还是全款，贷款商量首付款什么时候交付，一般都是过户当天付清，有的可能会要求去银行贷款的时候交付。

确认交房时间一般都是全部款项到位腾房，现在由于银行放款比较慢，大多数都在过户之后腾房。商量房屋里的家具家电具体留多少，然后放到合同里面。

小编提醒：在这个阶段，小编也要尤其提醒，对于房屋的税费在这个阶段一定要明晰，另外，还有一点，如果确实相中了房子，在交定金时，不妨交大定，因为如果赶上卖房市场，是真真有可能随时被毁约的。

2、银行网签、 提前准备材料

买卖双方的身份证户口本结婚证，离婚的出示离婚证离婚协议。有的人是集体户，需要提供集体户首页单页复印件就可以。房产证如果没有建成年代，需要到交易中心打出来俗称产调。

买方需要开出个人购房资格证明，个人房屋住房情况，单位的收入证明，银行流水你每个月的收入必须要比每月贷款额高两倍，如果不够追加共同还款人，但共同还款人也要算上他的负债只要征信上能查出的负债都算，如果都不够还可以有其他办法。如果你有房子贷款没还完，有的银行还会要求出示其他房子的银行贷款合同。

现在银行基本都会先要求出网签，首付高网签可以出的低点，因为交税的时候按照网签交税，但一定要高于房东的上次上手价格，也不能低于这个小区的最低地价，一般批贷大概十个工作日左右。

小编提醒：：在材料准备这一步，很多关键信息是需要注意的，稍有差池，可能网签的时间就会被推迟了，而这一推迟，接下来的房贷等环环相扣的内容可能都会收到影响，这点小编可是深有体会。

3、过户环节

提前预约过户号准备材料，贷款的话需要银行人员一起陪同，提前说明是否共有，买房子女是否成年，是否有曾用名。

交完税之后等七个工作日交易中心会发短信通知你去取证，税费是可以减免的，包括个税营业税，契税。过户完后一段时间银行会给房东放款，最后做好物业交接就可以了。

小编提醒：：从过户完成的那一刻，房子从某种程度上就算是你的了，现在因为银行整体房贷速度减慢，房东迟迟拿不到尾款不肯交房。在这个期间倘若有交房装修需求的话，不妨跟房东协商进行房屋实勘，测量，为接下来的装修工作做准备了。

在二手房交易过程中，一般会涉及到这些税费，在不少城市基本以买房缴纳居多。

关于二手房的交易税费呢，详细给大家整理了下，大家可以对号入座，仔细比对啦。

二手房交易税费

营业税

营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，向卖方征收。

税率：5.6%（营业税5%,城建税、教育费附加、地方教育费教附加共0.6%）

①普通住宅：

　　A、个人转让、赠与普通住宅年限<2年的，房产营业税征收：房屋总价×5.6%。

　　（注：对于有限售的城市，在指定年限之内是不允许销售的）

　　B、个人转让、赠与普通住宅年限≥2年的，免征营业税。

②非普通住宅：

A、个人转让、赠与非普通住宅<2年的，房产营业税征收：房屋总价×5.6%。

B、个人转让、赠与非普通住宅年限≥2年的，营业税征收：（转让收入-原购入价格）×5.6%。（转让收入以过户价格为准，原购入价格以原购房发票数额为准；不能提供原购房发票的，直接按过户价格×5.6%计算）

③普通住房与非普通住房的划分标准：（享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件）

A、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

B、单套建筑面积在140平方米以下；

C、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

2情况说明

①购买时间超过2年，这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

③如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收营业税。

个人所得税

个人所得税是对在我国境内的居民和非居民取得的个人应税所得征收的一种税。房产个税就是房屋交易过程当中所产生的个人所得征收的税。

4 缴税计算方法（现行）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。计税办法为两种第一种，以房产交易总额1%（各地不同）计算；第二种是以房产交易差价（现成交价格与原成交价格之差）的20% 缴纳（目前北京、天津实施第二种缴税方式强制政策），二者可由纳税人自由选择。

情况说明

①两个条件：家庭唯一住宅、购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

②如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

③地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

④如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

征收方法

若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。非普通住宅契税征收交易总额3%。

其他费用

合同印花税：总房款×0.05% 现免征

交易服务费：普通住宅：4元/平方米×建筑面积；其他：6元/平方米×建筑面积

交易登记费：80元/套

工本印花税：5元

评估费：总房款×0.5%