养老地产被看好，房企险企纷纷入局，真的住的起？

新的一年开始，媒体上免不了各种各样的预测。对于财经媒体来说，房地产市场则是绕不开的话题。从房价走势到相关政策再到房企动态。我们今天要来聊聊的则是养老地产。

随着人口老龄化的加剧，在庞大且复杂的养老需求面前，完备的养老体系还有待建立，养老资源也有待整合。与此同时，房地产行业发展也逐渐告别传统单一的住宅开发模式，在转型升级的拐角点，急切寻求新的利益增长点，于是”养老+地产”成为了市场的香饽饽，不少房企纷纷抢滩市场渴望分得一杯羹。

养老地产的兴起不过短短数年时间，却衍生出了不同业态，养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块，不断展开跨界合作。

有趣的是，在过去的几年中，除了房地产开发商外，不少险资和养老服务机构也纷纷试水养老地产项目。险企们有着丰富闲置资金、丰厚客户资源，在地产征途上，养老地产可以曲线突破“限购”、“限墅”等限制。

近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。通过与房企开发商合作或自主开发养老地产项目，将养老保险投保人转化为养老社区居住者。

数据显示，截至2017年第二季度，在养老产业投资方面，有9家保险机构已投资和计划投资29个养老社区，计划投资金额超过670亿元，设计床位43903个。

据《中国经营报》报道，以保险起家的泰康早在几年前就瞄准了商机，在北京、上海、广州、成都、武汉、三亚、苏州和杭州8个核心城市投资建设了多个医养社区。

据该企业介绍，“这些养老社区规划地上建面128万平方米，规划总户数近1.3万户，规划总投资高达232亿元，已经占到保险业计划总投资金额的三分之一以上。”

其中，位于北京市昌平区的泰康之家·燕园社区，2015年开业。该社区总建筑面积近31万平方米，长期居住着近3000位老年居民。据悉，燕园社区在北京属于比较高端的养老社区，收费门槛较高，但目前房源依然紧张，需要排队等待入住。

从2017年的入住门槛和收费标准来看，主要分为泰康人寿保险客户和非保险客户两类情况。

其中，一次性缴纳200万元泰康人寿保险的客户，可以保证在18个月之内入住，如果再办理100万~300万元的乐泰卡，每月的基础月费就能享受一定额度的优惠。不办卡的保险客户，基础月费则在10500~32900元之间。而所谓月费，通俗理解就是房租。

对于非保险客户，则需要一次性缴纳20万元入门费，此外还需要办理120万~320万元的乐泰卡，每月缴纳6000~19400元的基础月费。以上费用均不包括餐饮和额外护理的费用。

对于普通人来说，这样的收费可谓价格不菲，因此，这样的高端养老社区也被调侃为“有钱人的游戏。”

不过这也从一个侧面印证了养老产业投资的一些特点，其中规模大，进入门槛较高，投资周期较长，投资回报率偏低似乎已经成为业界共识。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，有房地产企业介入到养老地产，也有保险资金进入养老地产，不过养老地产看起来很美，但还未有清晰的盈利模式，这需要各家企业积极探索。

当前养老市场的困局，在于需求大但供给不足且质量不高。从供给方看，基本存在三种类型，一类是公立养老，一类是私立养老，一类是居家养老。

根据光大证券研究部所做的分析。优质公立养老机构的最大问题在于“一床难求”。如全国标杆公立养老院—北京第一社会福利院，仅能提供1100张床位，排队登记的老人一度超过1万人，每年轮候只能入住几十位。

而私立养老机构则存在严重的两级分化，低端质量堪忧，高端负担不起。

在此情形下，居家养老则一直是“主流”，《中国养老产业白皮书》显示，截止2014年，国内养老机构收留抚养老年人数，仅相当于全国65岁及以上老年人总数的2.1%，相当于全国失能老人总数的8.5%。

供给严重不足也意味着市场巨大，据预计，2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。

企业进军养老地产，则经历了从把“养老概念作为销售卖点”到开发多元化产品再到当前，随着需求全面爆发，政策加强引导，财政金融加强支持，开始全面“抢滩”。

根据WIND数据，我国养老服务床位数从2005年158万张迅速增长至2016年底730万张；PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。

实力雄厚，经验丰富的大牌开发商，如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等都纷纷入局。当前较为通行的模式则是房企、保险、医疗机构的联手，将适老性物业开发、保险产品设计、医疗护理服务结合，贯通养老地产开发运营全过程。

同时运营管理上吸收美国澳洲日本等发达国家的养老经验，引入国外成熟管理团队，或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目。

由于养老地产客户区的特殊性，医养结合成为重点开发模式。如上实集团与瑞金医院合作开发东滩养老；上海地产、万科、上海中医药大学共同成立上海申养公司。

有市场人士表示，而对于房企巨头们来说，“谁拥有高端客户，谁就拥有未来。”如果仅仅是盖房子，然后打着养老的名义卖，那么见多识广的高净值人群不一定买单，打动他们的则是高额投保金背后一套完整而强大的医疗、养老服务体系。

随着企业和各路资本的入局，养老地产的供给必将越来越丰富。为对于以谋求更多回报为目标的企业和资本们来说，提供“高端型服务”则是最优选择。而作为需求群体，又都能买的起单吗？