住房供地政策发生历史性改变，将如何影响未来楼市？

在毫无征兆之下，昨晚官媒发出了一条重磅消息。因为这条消息很重要，所以我原文引述。

我们党办事有个特点，越重要的事，保密工作越好，越低调。去年宣布雄安新区的时候，也是没有任何征兆的。

昨晚颁布的这条消息也是划时代的，它直接宣告了我国住房土地政策从旧时代迈入了新时代。

这个政策新在哪些地方，是大家最关心的。

01

政府将逐步告别土地财政

我们看，官方发布这条消息时，用了这个标题，《国土部：政府不再垄断住房供地 宅基地将三权分置》。这个标题内涵太丰富了。

政府也承认自己垄断土地，注意用的是“垄断”这个词。虽然不是贬义词，但从百姓的角度来看，这显然是不好的。现在政府放弃垄断地位，说明政府在想往好的方面改进。这是政府态度和定位上的转变。

当然，最根本上的还是利益上的让位，政府将逐步摆脱对土地财政的依赖，这也意味着楼市将逐步回归民生属性。

由于过度依赖土地财政，造成了如今楼市泡沫和地方政府债务泡沫。楼市泡沫大家感同身受，地方政府债务可能许多人就不清楚了。

原来东北三省GDP造假，这是许多人都知道的。但是今年连天津滨海新区都被曝加入了GDP造假行列，一万亿的GDP被挤掉了1/3的水分，这着实让人大跌眼镜了，所以媒体也不敢在这个问题上大肆渲染。

紧接着内蒙古也曝出GDP造假，那还有多少个省份呢？我想除了东部沿海几个真正有经济实力的省份，其他省都很悬。

所以家里面出了什么事，只有当家的心里最清楚。我们也可以设身处地的想一下，只有问题严重到，被逼得没有退路了，才会放弃土地财政啊。

开弓没有回头箭！楼市泡沫、债务泡沫到了今天这个地步，再不解决，大家都完蛋。所以政府这次是断臂求生了，那一定要看到政府的决心，才能明白这个政策的颠覆性。

时刻要记住一句话，只要党想认真办一件事，没有办不成的。

02

破除开发商的垄断地位

这其实也是革了开发商的命。

消息原文是这么说的：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

以前经常说开发商是空手套白狼，就是因为在招拍挂的土地出让制度下，开发商实际上对住房土地经营权具有垄断地位。买地的钱从购房者那里提前融过来，建房子的钱也是建筑商提前垫付，这样的生意不是暴利才怪。

19大报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

那昨晚这个消息其实就是落实19大精神的，怎么说呢？

多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，所以游戏规则变了。

首先住房土地供给来源变了。能建房子的地，不一定只是开发商从政府那里买过来的土地。以后无论是央企、集体企业、私有企业，只要这些企业手上有依法合规的土地，都可以在自己土地上盖房子。这些房子估计还不能等同于商品房（要等未来政策放开），但至少可以作为福利房分给职工居住。华为和格力今年不都是要这么做吗？

其次是加快了租赁住房土地的供给。

去年国土部宣布在13个热点城市开展集体用地建设租赁房试点，这些城市国有土地相对紧张，而很多城市存在城中村的情况。

在这个新政策下，村里的集体土地，可以更方便地入市，成为租赁住房建设用地，有利于非房地产企业开发集体土地的试点加速推进。

租购同权作为房地产长效机制的一个重要内容，以后将会有很多具有实质民生意义的政策出台。

去年广州率先实行租购同权时，对落户还有限制门槛，而青岛今年就开始全面放开落户，未来更多城市在落实中央政策上，将有更多实质性措施，不再是不痛不痒地提租购同权了。

03

楼市将回归民生属性

这个重磅政策出来，对房价的走势有什么影响？我想这是所有人最关心的。

先说结论吧，对短期楼市影响不大，对长期房地产的格局将产生颠覆性的影响。

从短期来看，政策的出发点还是促进租赁住房市场尽快形成，对商品房暂时影响不大。

为什么？目前国土部的声明，还暂时没有对商品房供地的格局造成影响。

首先要做个限定，这个短期指的是2020年之前，在房地产税推出之前。

楼市长效机制是着眼于逐步化解房地产泡沫，不是像日本那样主动刺破泡沫，引发系统性金融风险。这是政府制定政策的出发点。

国土部的声明中说，“城里人到农村买宅基地的口子不放开”，就是怕一旦放开了，城里的商品房没人买，导致高房价崩盘。

所以国土部在声明上也是小心翼翼，只是提及了租赁用地来源的多元化，建商品房还只能用城市土地。

而且在目前限购限价限售暂时不放开的情况下，楼市的流动性变差。房子作为金融品的时候，没有成交就没有价格。去年一二线楼市成交量几乎腰斩，但是房价却没有跌多少，就是这个道理。

所以，只要今年楼市调控不放松，货币不放水，外围不发生类似08年的全球经济危机，今年楼市还会高位横盘。

当然，今年全国楼市还会继续出现分化，在资金面持续紧张，金融市场风险释放的情况下，楼市资金也开始走“价值投资”的路线，一二线城市房价有较强支撑，去年房价上涨过快的三四线城市就比较悬了。

从长期来看，新政策将从供需两端对房地产格局进行重塑。

从供给端看，土地市场供给多元，将会拉低平均地价。特别是房地产税正式出台后，一旦政府财政收入问题解决，那么土地价格将会下降的更明显，面粉便宜了，面包价格自然会降下来。

同时，住房模式多元化也将大大丰富住房供给，形成商品房、租赁房、共有产权房、企业福利房、农村自建房等组成的多层次供房体系，这对商品房价格就能起到很强的牵制作用。有钱的就买商品房，没房的就租房，租购同权将是大势所趋。

大家试想一下，政府连土地财政都能放弃，给租房者一个户口还是难题吗？

新政策也会倒逼房地产企业转型，未来只会建商品房的开发商将会逐渐退出舞台。像万科这样，着眼于打造高品质城市生活的房企才会活下来。

再从购房需求端来看，多元化的住房理念也更加普及。购房者的选择更多了，高品质的租赁生活，也会成为新市民的一种选择。中国人的住房理念也会向发达国家高收入群体靠近。像美欧日等发达国家，租房群体其实占很大的比例。

现在“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个理念已经成为全体人民的共识。要实现美好生活，中国普通百姓必将从房奴的枷锁中解脱出来，把钱更多的花在消费、旅游和投资上。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是唐代诗人杜甫在一千多年前的呐喊。承载着中国人家园信仰的“房子”，随着国家强盛和社会进步，必将让每个中国人圆上“住房梦”。