国家不再垄断住房用地，房价会降下来吗？

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1月15日，国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路。一是政府将不再是居住用地唯一提供，二是我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。具体表述：

一、政府将不再是居住用地唯一提供者：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

二、我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

虽然发言不是以红头文件发布出来，但消息一出，还是具有重要意义。

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有的朋友可能对一些概念不太理解，这里先做概念科普。

一，我国的土地制度。中国的土地有两种性质，国有土地和集体土地。《宪法》第十条和《土地管理法》第八条明确规定，城市的土地属于国家所有，即土地所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使，用地单位和个人只有使用权。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

二、宅基地。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

三、三权分置。把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变，仍然属于集体；资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障；而使用权最为关键，因为将使用权分离出来意味着，宅基地真正可以入市了，进入住宅用土地市场。

四、租赁住房试点。2017年9月，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。大会确定集体用地试点扩展至13个城市包括沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都11个试点城市，以及早在2012年1月，就已经作为集体建设用地建设公租房首批试点城市的北京和上海。

五、小产权房。是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。（来自百度百科）

理解了几个跟姜部长发言有关的概念之后，我们来看下，此番消息有什么影响。

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我国城镇住房用地是由国家供给的，也就是城镇商品房住宅用地的使用是需要国家批准的。常见的就是政府土地招拍挂出让，房企开发商拿地，房企拿地后盖房子，盖好房子再卖给购房者。这已经是多年以来一直顺理成章的事了。

但是近年来，随着一二线城市的快速发展，城市土地供给与需求矛盾越来越大，最直观的就是地越来越少，也越来越贵。直接的后果就导致土地上面盖的房子越来越贵，房价不断上涨。

在这种情况下，为了控制房价国家可是费心费力，出了很多调控政策，总算把房价增速缓了下来。但是这也不是一条完美的办法，因为城市人口，尤其是一二线城市人口是不断增长的，土地还是会越来越的。这种情况下，即使调控再严，房价还是会上涨，还是有很多人买不起房子。

怎么办呢？国家都给大家想好了，说不能保证每个人都买得起房子，但保证每个人都有房子住还是可以实现的嘛！而这个方法就是发展租赁住房。

虽然这是一个好办法，但还是有一个问题，那就是城市没有那么多城市建设用地去建设租赁租房，不管是共有产权房、安居房还是其他租赁住房，都需要很多土地。政府不会拿很多城市优质土地大面积建设这类房子，毕竟政府还要靠这些土地的出让获得收入。

在这种情况之下，城市边缘或者具有历史遗留的城中村集体土地就是一个很好的出口。国家同意企业到这些集体土地所在处建设房子，或者农民可以自己建设房子，让后用来出租。这样一来既能解决土地问题，又能给农民创造收入。

上面提到了13个试点发展租赁的城市，其实就是先行试点。我们可以看到这些城市主要是一些一二线城市，因为这些城市存在着土地供求紧张的问题。这也说明一个问题，就是此次姜部长所说的内容针对的城市其实是有所指的，就是那些用地紧张，房价较高的城市。

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那有的童鞋就说了，那这样子是不是意味着这些城市的房价就会降下来？

首先要明确一个概念，就是姜部长所说的“住房”与我们平时所说的“商品房”其实完全是一个概念。可以住的房子都可以叫住房，但不一定叫商品房，比如小产权房。这种存在于农村集体土地上的房子，因为其不具备商品房属性，只能作为租赁房。

所以当国家放宽土地供应：政府不再垄断住房供地，有利于提高建设用地紧张的一二线城市，加快租赁房源供应的可能性，这对城中村及城市周边是个利好。未来如果租赁住房大量增加，房租也会下降。而对于商品房的房价其实影响不会很大。

其次，当政府放弃垄断住宅用地之后，财政收入将受到很大影响，还要建设安居房、人才房、共有产权住房，因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价必须维持稳定，才能有持续的土地收入。所以说这不可能让房价降下来，尤其是一二线大城市。

可以期待的是，国家在探索集体租赁住房试点的步伐将进一步扩大。