政府不再垄断土地供应，其中的内涵你都清楚了吗？

最近几天，不知道大家有没有被一起 “政府不再垄断土地供应” 的重磅消息刷屏？虽然这起消息只是来源于国土资源部部长姜大明的发言，并不是一则正式的文件，但这仍然让许多人炸开了锅，甚至认为这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。

我们先来了解下这则消息的原文：

【住房供地，政府将不再垄断】

国土资源部部长姜大明说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

【宅基地将“三权分置”】

国土资源部部长姜大明说，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权 “三权分置” ，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

这几句话怎么理解？

首先，千万不要将这几句话和小产权房产权合法化联系在一起，因为小产权房产权合法化不仅涉及到建筑安全性问题，更涉及到市场经济稳定的问题，所以这个口子是绝对不会松，也不敢松的。

从字面上理解，“权属不变” 的意思就是说这次的政策将不会涉及到产权的变化，只是针对 “农村集体经营性建设用地” 的使用性质进行变更，简单说，就是村集体的土地可以用来建设 “租赁住房” ，但这种住房只能用来出租，不能用来出售，更不是产权意义上的商品房。

“政府将不再是居住用地唯一提供者” 则意味着在未来，村集体的土地可以直接卖给开发商，不必经过国有化这一道关卡，村集体的土地就可以名正言顺的盖房出租。但这个过程中，还需要经过 “确权 ”、规划和用途划定的审核，不能像是以前那样随意乱搭建。

浅显点理解，可以简单比喻成 “没有中间商赚差价” 。

这样做的好处是什么？

最直接的影响就是市场上的租赁住房的数量将增多，开发商可以直接从村集体的手里拿到土地，避免了此前集体土地必须由政府征收后才能进入市场，这不仅意味着开发商的拿地成本降低，同时也意味着政府无需再用珍贵的国有土地去建设租赁住房。

以深圳为例，去年深圳龙华就出售一块只能用于租赁的自持用地，楼面价仅1.9万元/平米，远比市场价低很多，这样的做法明显不能持续，政府也没那么土地和财政持续这么做。

增加了村集体的土地后，既可以缓解一二线城市房屋供应短缺的矛盾，降低了城市化建设的成本，同时通过大量合理规划的租赁住房提升城市的吸引力和竞争力，避免小产权房乱搭建的问题，一石多鸟。

其次，这个政策既放开了土地供应，又避免了大量集体建设用地入市，对以前完全垄断的土地市场造成冲击，进而导致商品房价格出现大幅波动。

因为这些土地的用途只能是租赁，不能买卖，对于商品房的土地供给没有一丝一毫的影响，国有商品房用地的垄断权仍在，政府卖一块商品房用地的楼面价仍然会是村集体用地的好几倍，商品房的价格不会受到冲击。

在这个前提下，政府不用额外花费一分钱，就能扩大住房的房源，解决了住房保障问题，所以不要指望着靠这个政策降房价，毕竟增加的是市场的租赁房，而不是可供买卖的商品房。

还有一点，我国城市每年的国有建筑用地指标是很有限的，所有指标都需要通过住建部的审批，为了扩大城市建设用地，政府可以通过置换农村宅基地建设指标的方式来获得审批。

打个比方，一块农村宅基地的占地面积是100平方米左右，但容积率很低，如果把同样的指标换到城市中，那建筑面积就扩大了很多。而原有的农村宅基地还能推到还田，既守住了耕地红线，又增加了城市的建设用地。

当然，以上虽然说的热闹，但实际上所说的都还只是计划，具体政策的落地时间和落地细则仍然未知。