别高兴太早！政府放开土地垄断，可能只是一场舆论狂欢！

作者：美房网主编

热闹过后，我们静下心来聊聊舆论热传的“楼市巨变”。

1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

太阳底下无新事，这事，其实早些年炒的更热，呼声更大，尺度也更大。可是，城头变幻大王旗，风向突变，政策收紧，舆论被限，经济自由主义的美梦胎死腹中。此事，不便说透，感兴趣的读者可自行寻找前几年宅基地入市的论调。我们仅就市场热论的三个问题作出分析。

小产权房凭什么合法化？

“政府将不再是居住用地唯一提供者”，很多人又看到了小产权房合法化的曙光，但这二者并无必然联系，小产权房合法化是不可能的。

小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成，定性为违法违章建筑，这是明目张胆的在中国特色社会主义经济秩序上撕开一个口子，是薅政府的羊毛，政府怎么可能答应。即便政府答应了，小产权房合法化也涉及到法理问题，必定又是一场持久的拉锯战。

存量土地如何盘活尚需各方博弈

“政府将不再是居住用地唯一提供者”，只是为了落实“多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度”，这也是楼市长效机制的应有之义。

但是，其他来源的居住用地如何提供，这才是需要我们详细讨论的，这也正是国土部部长姜大明在接受采访时表态，而非正式会议定调的原因——让问题先发酵一会，让舆论先争论一番，看看情况，慢慢研究确定细则。

“权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地。”这是为了盘活存量土地，城市化进程中，很多非房地产企业拿的地远超公司需要量，大量土地就积压在这些企业手里，甚至有一些原来的工厂倒闭或搬迁，但土地仍然是企业的，也未能利用起来，这就造成了严重的土地资源浪费，“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”就是要盘活这些土地。

虽然没有具体数据，但可以粗略估算，这类土地的体量不小，如果能逐渐进入土地交易市场，对紧张的土地市场确有一定平抑作用。

那么，如何才能完全进入土地交易市场，进而影响楼市呢？一种办法是这些有土地的非房地产企业把土地卖给房地产企业，由房企开发，按照市场化手段自行经营。这是对楼市影响最大的，也是真正意义上的媒体鼓吹的“打破政府对土地的垄断”。

但政府对此是很谨慎的，国土部部长的表述也是很谨慎的——“权属不变”，严格的看，土地权属，是指包括所有权、使用权、租赁权、抵押权等等完全权利；而且，姜部长的原话是“政府将不再是居住用地唯一提供者”，这里用了很笼统的“居住用地”，而非“商品房用地”。

另一种办法就是这些有土地的非地产企业自己开发，开发后作为商品房对外销售，这能直接平抑市场，但也需要政府开相当大的口子；或是开发后低价卖给自己的员工，但这几乎回到过去福利分房时代了。

可供借鉴的经验就是，北京鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。但从前述住建部长表态来看，在这土地上建哪类住宅并无倾向性表态。一切还在未知之中，等到舆论博弈，各利益体博弈，政策博弈，再到真正落实，还不知要到什么时候去呢，所以，真的不用高兴太早了，靠此平抑房价目前来看是根本不可能的。

租赁利好不新鲜

“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”，这并不是什么新鲜事。早在2017年8月底，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

这对于推进租赁市场发展，缓解高房价引发的社会矛盾，解决中低收入人群居住刚需确实有极大作用，但房价并不会因此受到多大影响。对此，我们前面已有文章转述，请参阅《发展租赁市场最大政策利好落地，楼市将走向何处？》一文。

宅基地“三权分置”推进城市化

探索农村宅基地“三权分置”，住建部长首先就强调了“落实宅基地集体所有权”，这也进一步表明了政府对土地权属问题仍然十分在意，所谓“打破政府对土地的垄断”，不过是舆论的臆想。

“三权分置”的真正意义在于推进城市化进程，“保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权”，是让农村闲置宅基地活起来，农民可通过将宅基地租赁、抵押等手段获得财产性收益，这将有效推动农民就近城镇化。

具体到宅基地对楼市的影响，从目前的表述来看，影响还是在租赁市场，城乡结合部、城中村等宅基地资源应该能有效扩大租赁房源的供应。

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作者：mkshfx

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