美国房产税

读懂美国房产税 只要一

近几年来随着经济的发展，人们思想的转变，到海外置业、海外投资已经非常普遍，尤其美国作为世界经济强国吸引了众多国人纷纷前往买房置业，那么美国房产税制度如何？与中国相比有何差别？征收方式有哪些？等等问题很多人可能不够瞭解，下面为您详细介绍美国房产税那些事！

中美房产税征收的差异

在美国，对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税，而中国的房产税是指在房屋保有环节上征税。

美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身价值所征收的税，属于财产税；广义的房产税则包括交易税，也就是在房屋买卖整个环节要缴纳的所有税的统称。

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美国人民对房产税的看法

大多数美国人缴税观念良好，很多人都会当作一种习惯和应尽的义务，同时合理征税，政府才有足够的资金“用之于民”。

在绝大多数的情况下，美国的房屋(别墅)主人是愿意缴纳房产税的，因为美国税收较为透明，每年税收款项的去处和使用都会公开。比如加州税务局每年会发布报告向纳税人公示税金走向。

如果所在州或郡房产税收得太少，政府就没有钱为公务员发工资，公路和下水道出了毛病也无法得到修缮，街心花园里的各种设施老旧不堪，就算居民把自己的房子布置得再高雅、舒适，也会由于无法享受到高品质的公共服务和良好的环境，而使自己生活质量下降，这是大多美国民众所不愿看到的，所以没有多少人会偷漏房产税。

房产税与教育质量相关

另外在美国，房产税和当地公立学校的教学质量息息相关，甚至想瞭解一个地方的公立学校教学质量如何？只要看看那里房产税的税率就可以了究竟是怎么回事呢？

以美国加州为例，40%以上的税收款项用于从幼儿园、小学、初中、高中和社区大学的教育支出。

这些资金主要用于添加运动器械、支付校车费用、教师工资福利、学生免费午餐等等更加细节的用处，学校越完善，所需的钱杂七杂八加起来可是不小的开支，所以加州公立学校的的房产税会比较高。

但是较高的税率也为业主提供方便：如果一个家庭的孩子选择公立学校的话，从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费，这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假如要让孩子上一个好，接受最良好的教育，使孩子的就业和人生前途更为光明，美国家长自然喜欢找缴纳房产税比较高的地方居住。

美国如何征收房产税

1、征收主体：主要为郡政府、市政府和

美国地方政府来征收房产税，地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，这项税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。

而美国的联邦政府和州政府是不征收房产税的。美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和，征收比例划分是按1:1:5来征收的。

2、确定税率

房产税的税率由地方政府根据各级预算来制定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都不同。

如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年后，该地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率为1%。也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。

3、房产税计算

各地方政府根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府允许一定折扣，政府会提供一个折扣率。在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

税率计算公式为：预算应征收的房产税税额梅房产计税价值总额=房产税税率。

税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用于估价;一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。

从目前的情况看，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%至3%,平均为1.5%居多。

以加州为例，假如你在洛杉矶有一套住房，房屋的估价为30万美元，如按照1.5%的税率，每年要缴纳的4500美元的房产税。在房产税收缴方面，美国地方税务部门经过多年摸索，形成了一套行之有效的管理措施，基本杜绝漏税的可能。

比如，有的城市规定缴税的起始和截止日期，提早纳税的房主可以享受一定的减免优惠，过期缴纳的则会接到罚单，而拒绝缴内房产税的，税务部门会对房产予以没收和拍卖。

4、房产估值

房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。

由于美国大多数房屋为独栋别墅，所以房与房的差别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。

5、房产税缴纳方式

在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日。

房产税免征对象

美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免美国房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例，纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税。这个对我们华裔新移民具有现实意义。

另外还有退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

不交房产税的处罚

1、对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。

2、 由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金;逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。