福州楼市：严控预售证有隐情

(图为某在售项目。王旺旺 摄)

去年11月，福州升级执行更加严格的“限价令”：同一商品住房项目下一批次备案价格不得高于上一批次的备案价格，否则不予发放楼盘预售许可证。如今严控预售证的政策效应持续发酵，影响开发商的定价及开盘策略。

摁住楼市成交量？

颜女士今年即将大学毕业，做生意的父母筹划全款给她买套房，但令她始料未及的是，作为福州户籍居民，不受“限购”制约的她想要买房竟然也“受限”。

颜女士告诉记者，她几次来到福州台江区的中庚香江万里项目问询，但销售人员告诉她，因为预售证卡得紧，该楼盘现在无法展开认筹。也就是说，想买房，颜女士还得等。

据介绍，去年10月福州重启住宅限购政策后，又在今年3月底出台了住宅“限售”政策，这对楼市起到了很明显的降温效果，福州五城区楼市成交量大跌，原本看似已经要消散的市场观望气氛再次变得浓厚。而在供应方面，福州对新房实行严格的价格管控，尤其是很多高价项目迟迟无法拿到预售证。

统计数据显示，2017年一季度，福州市区取得预售证的项目仅有20个，新增住宅供应4853套，无论环同比均下滑明显。进入二季度，福州市区的住宅供应闸门关得更紧，从3月20日起，福州市区住宅类新增预售面积已经连续8个完整周零供应。来自搜房网房天下福州站的市场统计信息显示，5月至今，福州有计划开盘楼盘数量为0。

在部分业内人士看来，近段时间住宅供应趋于零增长，也是“双限”之外，制约福州楼市成交量的重要原因之一。

调控更有针对性

实际上，目前福州市场上依然有数量不少的楼盘取得了预售许可证。开发商并不积极的开盘策略，也被部分市场分析人士解读为“主动拉长销售周期”，其动机是为了拖过这波“限价”周期，日后就能实现价格补涨。

针对开发商这一可能存在的“下有对策”，今年4月8日，福州再次加码楼市调控政策，要求新拍卖今年新出让地块的竞得人“自开工后一年内具备预售条件并取得预售许可证，一次性全部公开对外销售。若违反上述约定，每延期一日，受让人应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金”。

尽管目前尚不能确定这一规定是否也适用于过往已出让地块建成楼盘上，但不难看出，福州新一轮楼市调控无论力度还是广度，均大大超过之前一次。

影响二手房价？

在业内人士看来，政府严控预售许可证，其实是在和开发商博弈“定价”。去年11月，福州开始执行严苛的楼盘备案价格管理，“新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须‘零增长’，不得高于上一批次的备案价格”。而在开发商看来，新项目如果备案价格过高，很可能无法取得预售证。

有不愿具名的行业内人士认为，严控新房备案价格，影响深远。“现在福州市区库存不高，有些项目不愁卖，预售证发出去，项目就可能会售罄，区域内新盘减少，对市场预期或者购房者心理影响很大，尤其是二手房价格，甚至可能会趁势上涨。”该人士表示，二手房定价往往会参考同区域的新盘价格，且一般会比新盘价格低，而一旦同区域内新房售价一直上涨，也会带动二手房售价上升。

据了解，在福州楼市调控持续收紧的大背景下，福州新房价格已经止住了此前强劲上涨的势头。2017年3月，福州新房价格环比下跌0.1%，这已是连续第四个月止涨，但二手房价格依然维持1.6%的环比涨幅，环比连续上涨月数扩大至24个月。