西安出现“半夜偷偷开盘”，一房难求真相究竟是什么？

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起这个标题，还是费了一些功夫的，包含三个信息；谁在叫嚣？西安无房吗？几月被打脸？这是要说的最核心的三个问题。今早发生了两件事，和大家说下，一个业主希望房叔能写文章提醒下大家房价疯长背后是一地鸡毛，大家要理性冷静买房；

（城市锦上半夜开盘）

还有一个业主在微信留言，反映北郊城市锦上借培训之名偷偷开盘，197套房子全给了关系户；看似是两件并无关系的事情，但都反映一个现象，最近市场很乱。

一方面是公开的信息不断告诉我们西安房子特别多，大家别着急；另一方面屡屡出现的开发商半夜开盘又让大家焦虑不安，于是就成就了一个怪现象，西安这么多房子，为什么我却买不到？

西安无房真相

西安缺房子吗，这是留给所有人的第一个问题，答案是不缺，根据公开数据，2018年西安市城六区及长安区新建商品住宅共上市262个项目，225509套商品房，约2697万㎡；

这其中万科、融创、恒大、碧桂园、绿地、阳光城等推房量都很大，其中单单碧桂园今年就有七个项目，超1.7万套房源，账面上的数据在这摆着，西安怎么就缺房了？

（四月浐灞上新楼盘一览）

再看四月份的数据，单就浐灞一个区域，上新的就有20个盘。当然这仅仅是账面上的数据，和我们去看西安平均工资一样，只能是参考，真实的情况是当你拿着这个单子去售楼部问的时候，十有八九告诉你三个字，没有房，原因无非因为冬季禁土令，施工进度达不到拿预售证的条件，因此没房；

不怪开发商，都是房管局没下证，怎么看这都像甩锅的说法，就像前几日有业主去买北郊阿基米德的房子，质疑为什么没房，置业顾问就甩锅说是房管局内部拿走了100套房子，业主当时还一肚子火，回头想想，这逻辑也是没谁了。

房子去哪了

姑且我们认可预售证下不来没房的说法，那么对于预售证已经下来，普通人却买不到房子，又是为何呢？这不得不提最近市场的一个坏现象，最近的就发生在今天，城市锦上开盘，先是贴的通知说早上8点选房，等业主去了发现售楼部大门紧锁，通知全体人员外出参加培训；

而据业主反映，则是前一天晚上9点，开发商借着培训之名偷偷开盘，有业主闻讯赶来，被拒绝进入，这样的示例绝不是这么一家，甚至有业主无奈，现在买房都是佛系了，全部随缘。

而这件事在开发商内部则是很明显的筛选客户的行为，对于愿意全款或者有关系的，提前锁定房源，等开盘时候内部成交，就没普通人什么事儿了，按揭的客户去咨询，就说没有房或者开盘时间未知，也不收你交的资料，只收关系户资料，等开盘时候一对一销售。

因为本就按照开售房源量收资料，也不存在什么购买人数大于推售房源，很巧妙的规避了摇号政策，反正房子最终是卖出去了，开发商管你是刚需还是投机呢，这算是摇号细则出来前钻空子的一个时机，只不过城市锦上是顶风作案被点出来的一个而已。

因此，房叔也建议大家，去咨询买房的时候，都说自己是全款的，等选到房子以后再要求按揭，如果开发商拒绝，那我们就举报。

一房难求真相

这就是账面上的数字和实际买房现实的差距，一房难求（热点区域，一线开发商）部分存在，但单个现象去代表整个西安，这个逻辑则是有问题的；

首先说一房难求有一个前置条件是热点区域和一线项目，比如高新，本来就没有多少住宅用地，全西安的人都盯着这看呢，一旦有一个推出来的几百套房源，那必然难买，这是天然供求关系，漂亮媳妇大家都喜欢，这时候自然是八仙过海各显神通的事儿。

第二个叫一线开发商，在销售之前，都会进行大面积前期宣传和蓄客户，比如要推200套房子，按照以往至少要找400或600组客户，一般都是2:1或3:1的比例，按照今年西安这市场，蓄客比例达到4:1，即4个业主抢一套房子的也不少，就像前阵子很火的金辉世界城开盘，最终520套房子，现场的业主有1500多人，大约也是3：1的概率；

蓄客这件事，对于一线开发商而言也很简单，只要策略得当，也可以在短短一两个月内积累几千名客户，恒大、万科，融创，碧桂园这都是蓄客老手，不但品牌大，忽悠能力也超强。

剩下的办法还包括要开盘了找本地媒体集中报道，软文满天飞，让市场产生错觉，觉得这真是一个好楼盘，这么多人都排队买；对于已经排号交资料的坚定信心，对于还在观望的，尽快忽悠进场，进一步扩大排队人数；

第三个办法最厉害，就是从你到售房部看房排号开始，置业顾问会加你微信，然后在朋友圈疯狂的发布项目开盘信息，各种宣传轮番上阵，三人成虎不信你抵抗力强，对于这样的；

房叔建议将微信设置为“不看他的朋友圈”，避免收到影响，以上的阵势轮番一回后，项目的热度就起来了，再加上顶着一线开发商的牌子和握着紧俏房源的把柄，自然就成了买房人看得到的香饽饽，必然就一房难求了。

半夜开盘乱象

在一房难求的现状下，开发商要怎么做呢？筛选客户！都知道现在银行放款周期这么长，如果都是按揭，开发商自己回款时间会很长，自然不乐意，但又没法直说，于是诞生了第二个现象，半夜开盘，真给人的感觉是买房和做贼一样；

半夜开盘存在的唯一合理解释就是，开发商想把房子卖给自己想卖的人，这话听起来绕口，逻辑却很简单，在开发商这里，卖房的客户也是分为三六九的，有关系的内部人第一类，这部分是各种人情进来了，支付能力又强，全款或高首付的是第二类，对于卖房而言能迅速回款；

按揭的刚需是第三类，市场不好的时候是重点巴结的对象，因为要靠刚需消化库存呢，市场好的时候是需要隔离的对象，反正卖房的目的是最快速度收回来钱，管它是刚需还是投机呢？

但是总不能不予接待吧，万一以后市场不好还要靠他们呢？那就采取一些办法规避以下，比如说半夜开盘不予通知，比如说房子卖完了不接收资料；

明面说不能要求全款，最终还是通过手段收到了全款，摇号这件事给了刚需买到热点房子的希望，但无奈的是摇号细则没有出来，只是说摇号，在模棱两可的政策下，自然上有政策下有对策了。

以逐利为目的的开发商纵然良心受到了谴责，骂声一片，但钱收回来房子卖出去了，这就足够了；靠良心约束，那是做梦，处罚不严，监管不紧，半夜开盘的城市锦上只是一个开始。

落户的人谁买房

在这种斗智斗勇中，业主是很累的，一方面版半信下半年一定能买到房子，这么多房源还没面世呢，一方面又被半夜开盘这种事儿搅动的心神不宁；

这个时候冷不丁有人说一句，西安前三个月落户了21万人呢，现在落户政策这么宽松，这些人进来以后衣食住行都是问题，肯定会来抢着买房的，这逻辑有问题吗？

我们再来看账面上的数据和实际情况；

数据上，4月1日，西安市新发布统计数据，今年一季度落户西安人数达24万余人，已接近去年全年25.7万人的落户数据，其中，博士以上392人，硕士研究生6689人，本科74960人，大专50233人，中专、技校17796人；人才引进9851人；

数字是非常好看的，并且西安还有着今年新增100万人，2020年主城区人口达到1000万的目标在。

这是账面上的东西，但今年目标中的这100万人都要买房吗？这个落户人口和要买房的业主直接画上等号是无厘头的，还未有人去做这样详细的购房调查，但1：1的平移对比本身就不对。西安目前的落户政策以学历为主，学历是落户门槛，但并不是买房门槛，买房可没要求是本科还是研究生；

相比较这部分群体，还缺少一部分数据，那就是外来务工人员落户买房的数据，大多数城市在争抢人才的时候，外来普通工作者依然受到户籍政策限制，而难以落户。

他们有的举家在一个城市工作10年、20年，摆个夜宵摊、或者长期租住打工在一个城市，却难以在这个城市拥有户口，西安不仅需要受过高等教育或者拥有特别技能的人，也需要普通的工作者和消费者。

政策面对的不应只是大学生、研究生，合理的做法应该是有工作交社保，就可以落户。这会是西安以后落户人口的大头，也极有可能是买房的大头。

并且这单单只是落户到西安的人口数量，还没有算流失的，上周的时候，房叔看到人民日报发的一篇文章叫“有地方抢人用力猛 不知抢到何用”，意思为仅有金钱、户籍等优惠完全不足以支撑人才政策长远走下去；

同样西安也面临这个问题，本就薄弱的基础设施和教育资源，进入的这上百万人的生活如何解决，包括买房的这个事情，这么多人里面有多少能是拿着全款，或者有开发商关系的人呢？

说白了大部分人还是付个首付月月还贷款的刚需，而现在这种半夜开盘，无视刚需的做法，能留得住这要落户的100万人吗？单就这两点现状去对比，西安新增大量人口会搅动房价这个说法值得商榷。

高房价谁接盘

能不能买到房子，房价还要不要涨最终的来源还是大家对于西安房价的预期，大家相信现阶段投资房子比上班强，相信炒房来钱快，那么市场这股不良风气就吹不干净；

先不说都忙着炒房还有没有愿意谈论理想，单就现在摇号买房，半夜开盘，全款往里走的这些现象就是在不断推高大家对于西安房价的预期，这个所有人都看好房地产的预期，才是各个利益方最主要的，而当价格到了一个瓶颈，所有人都指望有接盘的人来为自己的投资行为买单时，谁接盘呢？

不就是没有房子住的普通刚需么，最终承受高价的只有这一拨人，而我们在买房中获益的，开发商，卖地的有关部门，则都是获利群体，现在的市场不就是往这个方向走么，这真不是什么好事情。

最后我们再来说刚需早点买这个老话，在现行的行情下，恐怕要加一个附加条件了。那就是不能盲目跟风的早点买，之前的西安和现在还不太一样；

那会因为限购的缘故，政策是偏向刚需的，对于炒房的起码还有社保落户这个门槛挡着，市场的或热度也远不如现在，我们叫人选房，刚需本来的目的就是有一个自住的地方，尽早买房不仅可以规避市场风险，选择范围和价格也还能接受。

而现在的落户门槛如此低，在抢人大潮中难免有投机者，纵然不多，但却搅的刚需心里不得安宁，房价这么高，能接受的前提还不是因为可以按揭，真正说一下子拿出来几百万直接买房的，会是刚需？

再加上已经有房的本地人，看到房价这么稳固，又是摇号又是抢房的，心里也动荡了，二手房不愿意卖了持币观望坐等更高价格，手里有点钱的，也开始加入“炒房”的行列里，大家一期在拉高对西安房价的预期。

而备受关注的西安全年23万套的房源供应，对于刚需而言，只是有可能解决你能买到房的几率，但并不代表是低价买到的概率，西安的均价从7500到11000，各种利益方（开发商，有关部门，已经买房的，外地人）都尝到了甜头，谁愿意，谁能让它降下去呢？

城市大发展通过房价不断提高买房的成本，提高市场的预期，提高大家坚信买房来钱最快的想法，这如同不敢伸手戳破的气球一样，一旦漏气了，里面塞着的鸡毛，我们满地都能看得见。