房地产专家刘全：楼市调控政策，房地产商赚取暴利！

2017年开始，中国房地产市场堪称有史以来最严厉的调控政策限购、限贷、限价、限售、限商等调控举措。2018年4月，全国73个大中城市楼市调控政策全面升级，摇号购房、限价销售、三价合一等新调控政策陆续出台。刘全分析认为，房地产市场调控新政策频繁推出，从侧面反映出全国大中城市房价上涨动力依然持续。任志强观点是“越出政策的地方证明房价越要涨”否则出台楼市调控政策没有任何意义。实施楼市调控城市都是具有良好经济基础或未来发展前景优势明显的大中城市为主，如果在东北或西北偏远地区城市就不会实施楼市调控政策。

中原地产最新调查数据显示，2018年，第一季度全国房地产开发投资21200亿元，投资同比上年增长13%；住宅新开工面积34600万平方米，同比增长9.7%；全国商品房销售面积30088万平方米，销售面积同比增长3.6%；全国商品房销售额25597亿元，住宅销售金额同比增长11.4%；房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%；第一季度全国房地产开发企业到位资金36770亿元，同比上年增长3.1%。刘全分析认为，全国房地产市场调控政策不断收紧，房地产开发商投资力度不减仍在大举买地。房地产开发商如果没有土地就不再是房地产商，所以大举买地就不足为奇了。

刘全分析认为，全国房地产调控政策层层加码，房地产市场出现多极分化明显。多地城市利用行政手段强制按下大幅上涨的高房价，但房价越调越高的窘境并没有任何改变。一二线城市房价在高位保持小幅上涨，三四五线城市房价仍然在维持大幅上涨趋势。全国楼市调控政策全面收紧，致使房地产市场开发量出现大幅下降态势。房地产开发商前期在大举买地抢占优质土地资源，但控制房地产开发节奏实施分期少量开发，采取分批销售房源争取更高溢价空间，这也是地产业界常用的挤牙膏式营销模式。房地产商买地成本和拿地难度越来越高，住宅市场开发量大幅减少，不保证超高的利润率房地产商不会轻易开盘销售。

刘全分析认为，楼市调控政策将成为新常态全面监控住宅市场价格动态，一二线城市楼市全面放开销售已经遥遥无期。三四线城市楼市将根据市场动态逐渐收紧，调控政策主要目标是稳定楼市和规避金融市场风险。房地产调控政策并不是真正打压高房价，而是维护土地财政收入基础之上，全面促进房价平稳上涨。楼市调控政策真正受益者是房地产商，虽然市场开发量明显减少但利润率却大幅提高。房地产市场表现则是新楼盘数量逐渐减少，住宅销售价格却越来越高。楼市调控政策，房地产商赚取暴利是不争的事实。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.5.1