房地产开发商为什么不等房子升值再售卖？

一个行业的兴旺，有国家的扶持，有舆论的导向，更有创富机会的吸引。

经济都是有周期的。大国如此，放到一个国家中的某个行业，同样存在周期。即使是经济学家，也难以准确预测未来十年的经济走势，哪怕是具体到某一行业的发展趋势，同样难以预测。

在过去的二十年，国内房价走出了一路向上的直线，中间虽稍有波折，最后依然顽强向上。对于开发商来说，开发一个项目，自有资金的比例是很低的，早期甚至是四两拨千斤。有一两千万现金就去操作数亿的项目，最后实现跳跃式发展。

对于开发商来说，一旦资金链断裂，项目无法继续，楼房就会烂尾，出售就会成为奢望。不要说赚到钱，本钱都贴进去都不一定够。土地是贷款拿下的，项目开发，是土地抵押贷款的，楼房建设乃至所用物料，是合作单位垫资的。但是关系再好的合作企业，垫资金额和时间也是有限的，工人工资也是要发的，不可能一直垫资。银行的贷款，也有利息。

即使开发商资金充足，有捂盘等待涨价的能力，可是谁又能判断房价会持续暴涨呢？

房地产较长的建设周期，决定了回款较慢，资金成本高。紧张的资金链也使得开发商不能也不敢一直捂盘，自己炒房。

在房价暴涨的年份，确实有开发商捂盘惜售。但是更多时候，开发商更愿意尽快建设，尽快销售，然后开展新的项目。所谓落袋为安，一切盈利在没拿到手之前，都是纸上财富。

开发商既然以房产开发为主业，自然不能指着一个项目吃到老，及早销售，尽快开始新项目才是根本。

房地产开发商的思维和普通炒房者的思维还是有所有不同的。在普通投资者看来，开放商捂盘不卖，等房子升值了后再卖能赚更多的钱。但实际操作上，却有很多不现实之处。

第一，房地产行业是比较典型的周期性行业，牛市的时候往往比较疯狂，不断上涨。而熊市的时候可能会低迷好几年。影响房地产行情的因素也很多，比如市场利率、国家政策、区位条件、周边配套、交通情况等。

第二、房地产开放商往往都存在大量的贷款。这些贷款每时每刻都会产生不少利息。如果，房地产开放商不能尽快回笼资金的话，很可能导致资金紧张，而一旦达到资金链断裂的程度，到时候哭还来不及，又怎么会捂盘。

第三、政府不允许捂盘。在房地产低迷的时候，开发商当然是想着尽快把房子卖出去的，否则房子不断降价不说，还会导致资金紧绷。而在房地产景气的时候，房价一天一个样，可能会有开发商想要捂盘，但这个时候，政府往往会出台一些政策禁止这类行为。

开发商开放房子的资金从哪里来？

大部分是通过银行或其他渠道融资，开发商利用较少的资金来撬动更大的杠杆。

实际上，目前比较大的几个房企都比较强调高周转。大房企与小房企在竞争的时候，正是因为大房企资金高速周转，银行也愿意锦上添花，小房企最终熬不过时间，被迫兼并洗牌。

开发商往往是通过快速走量来获得利润，对他们来说一个项目开发完成接下来要开发其他项目，这时资金链对开发商非常重要，如果房子长时间卖不完弄不好会造成资金链断裂，整个公司都有可能会受到巨大冲击，所以房地产开发企业一般都保持着资金链快速运转。

以往存在房地产开发公司捂盘惜售现象，主要是这些公司实力较强，手上资金流不错，一些开发项目资源非常优质、升值潜力巨大，开发商故意不开盘或推迟开盘以等待价格继续上涨，后来政府加大了这方面打击力度，现在捂盘惜售现象比较少见。

另外对开发商来说，拿到手的利润才是真正的利润，所以在的时候尽量加快住房销售；同时政策上的不确定性也使得开发商不敢过于惜售。

房地产企业是资金密集型企业。摘地、建设、管理、人力、税费等都需要强大的资金实力来支撑，这些成本都是每天持续产生的，需要大量的现金来维持。没有流动资金，企业就无法正常运转。所以，开发商每天必须要有销售量，不仅有销售量，还要去追回款，因为最终目的是要大量的现金。往往一些房企烂尾跑路，就是因为资金链断裂，入不敷出导致的。

开发商要持续发展，甚至做大做强，提高市场份额，排名往前靠一靠，这些都是很多有上进心的开发商必须要面对的问题。那就是通过持续拿地、兼并方式，扩大土地和货量储备，这些都需要白花花的银子。不及时销售房子，就没有办法扩大再生产。特别是上市企业，报表数据就比较难看。对于开发商来说，合理的库存是企业的生存的基本指标，库存量过大，占用资金量过高，企业成本就会更大。万一遇到市场冷淡，企业就可能面临绝境。

现在的楼市调控政策，使得开发商的融资渠道受到极大限制。融资成本也在也是有赠无减。每天都在支付利息给银行和信托，特别是一些短期或者到期债，都需要大量资金偿还。趁现在市场好的时候，能赚钱的时机，快速去化，回笼资金，可以大大减少企业负债，维护企业的健康安全发展。

开发商最知市场冷暖，对市场把握最透，对于一些政策和市场也比较敏感。对前景不看好的城市或者项目，会加速推盘，最大限度减少周期性调整对项目回笼资金的难度。

以上是开发商需要及时把房子卖出去的原因，但也不是所有的项目都卖掉，两种情况：

1.优质项目有可能捂盘惜售。也不是所有盘都快速去化，对于一些实力强劲的开发商，如果现金流无忧，开发商会选择一些城市、地段优质的楼盘进行捂盘惜售，对于开发商来说，也是希望能够最大限度盈利。

2.亏损过大的项目。亏损过大的项目，因投入比较多，如果甩卖可能得不偿失，连债务都偿还不上，在无其他现金流补充弥补亏损的情况下，可能暂时搁置项目，等市场回暖、房价上涨后再出售。

如果一个楼盘，卖的特别好，升值空间特别大的话，开发商会留一部分好的楼盘捂盘惜售，这是一种营销策略，但肯定不会全都不卖，他要承担声誉风险。